НДФЛ с продажи недвижимости: что ждет продавцов в 2026 году?

Если вы планируете продать квартиру, дом или земельный участок, важно знать о грядущих изменениях в налогообложении. С 2026 года в России вступают в силу новые правила уплаты НДФЛ (налога на доходы физических лиц) с таких сделок. Разберем их простыми словами.
Как было раньше?
До 2025 года действовали знакомые многим правила: 

*  Минимальный срок владения: Если вы владели недвижимостью 5 лет и более, налог с продажи не платился вовсе. В некоторых случаях (например, квартира получена в наследство или подарок близким родственником) срок сокращался до 3 лет.
*  Налоговый вычет: Если срок владения был меньше, можно было уменьшить налогооблагаемый доход. Предоставлялся вычет в размере 1 млн рублей или можно было учесть расходы на покупку этой недвижимости.
Что меняется с 2026 года?
Главное изменение — отмена льготного срока владения для дорогой недвижимости. Теперь будет применяться прогрессивная шкала НДФЛ.
1. Продажа недорогой недвижимости
Если вы продаете объект дешевле 300 млн рублей, старые правила продолжают действовать. Владели 5 (или 3) лет — налог равен нулю. Владели меньше — используете вычет 1 млн рублей или учитываете расходы.
2. Продажа дорогой недвижимости (от 300 млн рублей)
Вот здесь нововведения. Теперь при продаже такого объекта льготный срок владения (3 или 5 лет) не действует. Налог нужно будет платить при любой продолжительности владения.
Ставка налога будет зависеть от вашего общего дохода за год:
15% с суммы дохода, превышающей 2,4 млн рублей в год (стандартная ставка для высоких доходов).
13% с суммы дохода в пределах 2,4 млн рублей.
Пример: Вы продали элитную квартиру за 350 млн рублей, владели ею 10 лет. Раньше налога не было. По новым правилам (2026 г.):
Весь доход от продажи — 350 млн рублей — облагается НДФЛ.
С 2,4 млн рублей вы заплатите 13% = 312 тыс. рублей.
С оставшихся 347,6 млн рублей вы заплатите 15% = 52,14 млн рублей.
Общая сумма налога: 312 тыс. + 52,14 млн = около 52,45 млн рублей.
Что важно помнить?
Новые правила касаются только сделок, совершенных начиная с 2026 года.
Кадастровая стоимость объекта на момент продажи не должна превышать 300 млн рублей, чтобы избежать нового налогообложения.
Право на имущественный вычет (1 млн рублей или учет расходов) сохраняется, если вы владели недвижимостью меньше минимального срока.
Таким образом, если Вы владеете дорогой недвижимостью и планировали ее продать после истечения 5 лет, чтобы избежать налога, теперь это не сработает. Планируйте свои финансы заранее и, при необходимости, консультируйтесь с налоговым экспертом для точного расчета.