Свобода от ипотеки: как продать жильё под залогом

Продажа своими силами. 

Для продажи ипотечной квартиры не нужно получать в банке разрешение, но нужно предупредить кредитора о досрочном погашении ипотеки. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи или договор задатка. Вместе с тем покупатель передает продавцу, то есть заемщику, сумму, которая требуется для погашения ипотечного долга. Он рассчитывается с банком и берет справку об отсутствии долга и закладную на квартиру. Затем продавец готовит пакет документов: паспорт, закладную, заявление о снятии обременения с квартиры, выписку из Единого госреестра недвижимости или свидетельство о регистрации права собственности. Последним этапом является подписание основного договора купли-продажи. Далее заемщику нужно лишь переоформить квартиру на нового собственника, после чего он получит свои деньги.

С помощью банка.

Еще одним вариантом продажи залогового жилья является заключение трехстороннего договора, одной из которых в этом случае выступает банк. При такой схеме риски покупателя уменьшаются. При этом в первом варианте он может остаться и без денег, и без жилья, поскольку после погашения задолженности продавец может отказаться оформлять переход права собственности на квартиру. Для получения согласия кредитора на продажу квартиры нужно составить заявление в свободной форме и подать в любое отделение банка. При этом арендуются две банковские ячейки, куда закладываются деньги покупателя: в первую помещается сумма, необходимая для погашения ипотеки, во вторую – оставшаяся часть от стоимости квартиры. Когда договор проходит регистрацию, предоставляются документы для открытия первой ячейки. Когда заемщик полностью рассчитывается с кредитором, тот снимает с недвижимости обременение, дается доступ ко второй ячейке с оставшейся суммой. То есть погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Переуступка ипотечного долга.

Существует также схема покупки не недвижимости, а ипотеки. При этом обязательства по жилищному кредиту переоформляются на покупателя, то есть в этом случае сменяется ипотечный заемщик и происходит переход права собственности. Разницы в процедурах перекредитования и обычного оформления ипотеки практически нет. Покупатель подает такой же пакет документов в банк, который точно так же рассматривает его в качестве заемщика. Если банк одобряет кандидатуру клиента, составляется новый договор, согласно которому квартира по-прежнему остается в залоге у кредитора, но сменяется заемщик, который выплачивает ипотеку. При такой схеме перерегистрацию обременения в Росреестре по случаю смены собственника берет на себя банк. Прежнему заёмщику потребуется лишь подписать дополнительное соглашение о переуступке ипотечного обязательства. Этот вариант не всегда выгоден покупателю, поскольку вместе с ипотечным долгом он может взять на себя и другие обязательства – к примеру, выплату неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора.