Договор долевого участия

Дюсекаева Гульмира Мугапаровна

19 Авг 2025

Что такое ДДУ и на что важно обратить внимание

Договор долевого участия (ДДУ) — это основной юридический документ при покупке квартиры в новостройке. Он регулируется Федеральным законом №214-ФЗ и защищает права дольщиков (покупателей).

Суть договора

Дольщик (покупатель) вкладывает деньги в строительство.
Застройщик обязуется в установленный срок построить дом и передать дольщику квартиру, характеристики которой прописаны в договоре.
Покупатель становится собственником только после сдачи дома и регистрации права собственности, но уже с момента регистрации ДДУ его права защищены.

Что фиксируется в ДДУ

Объект — описание квартиры (площадь, этаж, секция, планировка).
Цена и порядок оплаты (разовая оплата, ипотека, рассрочка).
Сроки сдачи дома и передачи квартиры.
Ответственность сторон — штрафы за просрочку передачи квартиры или платежей.
Гарантийные обязательства застройщика (5 лет на дом, 3 года на инженерные системы).

Важные моменты

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, без этого он не имеет юридической силы.
Деньги дольщика обычно проходят через эскроу-счёт: застройщик получает их только после сдачи дома.
При расторжении договора дольщик имеет право вернуть деньги и получить неустойку, если застройщик нарушает сроки.

Для клиента это значит

Его права защищены государством.
Риск потерять деньги минимален по сравнению с «серой» схемой (например, простыми предварительными договорами).
ДДУ — единственный законный способ приобрести строящуюся квартиру напрямую у застройщика.

На что стоит обратить внимание:

1. Проверка застройщика

Вписан ли застройщик в Единый реестр застройщиков (наш портал ЕРЗ или сайт Дом.РФ)?
Совпадает ли название юрлица в ДДУ с тем, что указано в разрешении на строительство и проектной декларации?
Указаны ли реквизиты застройщика полностью (ИНН, ОГРН, юр. адрес)?

2. Проверка объекта

Точная характеристика квартиры: площадь, этаж, номер, секция, планировка.
Указаны ли характеристики дома (материал стен, количество этажей, адрес строительства)?
Совпадает ли описание квартиры в ДДУ с рекламными материалами и проектной декларацией?

3. Цена и порядок оплаты

Цена зафиксирована окончательно, нет размытых формулировок («ориентировочная»).
Указан способ оплаты (ипотека, рассрочка, единовременный платёж).
Прописаны реквизиты эскроу-счёта, банк, условия разблокировки.
Нет скрытых платежей (доп. договора на ремонт, на сопровождение сделки и т.п.).

4. Сроки

Чётко прописан срок сдачи дома (не только «квартал 2025 года», а конкретная дата).
Отдельно указан срок передачи квартиры дольщику.
Есть ли пункт о неустойке за нарушение сроков?

5. Ответственность сторон

Застройщик обязан выплатить неустойку при просрочке (ст. 6 ФЗ-214).
Гарантийный срок: минимум 5 лет на дом, 3 года на инженерные системы.
Указаны обязательства застройщика устранить строительные дефекты.

6. Риски и подводные камни

Нет ли пункта о возможности застройщика изменить площадь квартиры без согласия дольщика? (Допустимое расхождение — до 5%, при увеличении площади дольщик доплачивает, при уменьшении застройщик возвращает деньги).
Нет ли условий, по которым застройщик может односторонне изменить сроки или цену?
Указано ли, что застройщик не имеет права требовать доплаты за благоустройство, ввод дома в эксплуатацию и т.п.?

7. Регистрация ДДУ

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Проверить, что в тексте есть ссылка на регистрацию.
Дольщик получает зарегистрированный договор с печатью Росреестра (или отметкой в электронной форме).