Согласие супруга на продажу недвижимости: Как оформить, сроки и важные нюансы

Согласие супруга на продажу недвижимости: Как оформить, сроки и важные нюансы

Продажа недвижимости, приобретенной в браке, — это сделка, которая требует особого внимания. По закону такое имущество является совместной собственностью супругов, даже если оформлено только на одного из них. Это значит, что для его продажи необходимо получить официальное согласие второго супруга. Пренебрежение этим правилом может привести к признанию сделки недействительной.

1. Когда требуется согласие супруга?

Согласие требуется ВСЕГДА, если продаваемая недвижимость была приобретена в период официально зарегистрированного брака за общие средства. Это так называемая «совместная собственность супругов».

Исключения (когда согласие НЕ нужно):

• Недвижимость была приобретена до регистрации брака.

• Недвижимость была подарена или унаследована одним из супругов.

• Право собственности было получено по приватизации, в которой участвовал только один супруг.

• Между супругами заключен брачный договор, который устанавливает иной режим собственности.

2. Как правильно оформить согласие? Нотариальное заверение — обязательно!

Единственный верный способ оформить согласие — обратиться к нотариусу. Простая письменная форма (написанное от руки заявление) не имеет юридической силы для регистрации перехода права в Росреестре.

Почему только нотариус?

• Гарантия законности: Нотариус проверяет дееспособность супруга, убеждается, что он действует добровольно и понимает последствия сделки.

• Требование Росреестра:С 31 июля 2019 года Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ обязывает заверять такое согласие у нотариуса для государственной регистрации.

• Защита от оспаривания:Нотариально заверенное согласие крайне сложно оспорить в суде по причине «непонимания» или «давления».

3. Процесс оформления у нотариуса: Шаг за шагом

1. Выбор нотариуса. Обратиться можно к любому нотариусу по вашему выбору, не обязательно по месту нахождения квартиры или прописки.

2. Подготовка документов. Вам понадобятся:

   • Паспорта обоих супругов.

   • Свидетельство о браке.

   • Правоустанавливающие документы на недвижимость: свидетельство о государственной регистрации права (если оно старого образца) или выписка из ЕГРН (самый актуальный документ).

   • Паспортные данные и точный адрес объекта покупателя (если он уже известен). Если покупатель еще не найден, нотариус может оставить в согласии эти данные незаполненными.

3. Составление и подписание документа. Нотариус подготовит текст согласия, в котором будет указано:

   • ФИО, паспортные данные и адреса супругов.

   • Подробное описание объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь).

   • Конкретное выражение воли супруга: «Я, ФИО, даю согласие своему супругу/супруге, ФИО, на совершение сделки по продаже указанной недвижимости...».

   • Подпись супруга и удостоверительная надпись нотариуса.

4. Сроки действия согласия

Это один из самых частых вопросов. Закон не устанавливает конкретного срока действия нотариального согласия супруга. На практике действуют следующие правила:

• Разумный срок. Согласие действует в течение «разумного срока», который обычно составляет от 1 до 3 лет. Суды и регистрирующие органы исходят из того, что на поиск покупателя и оформление сделки требуется именно такой период.

• Привязка к конкретной сделке. Согласие действует до момента заключения договора купли-продажи. Если сделка по каким-то причинам сорвалась, а с момента оформления согласия прошло несколько лет, нотариус или Росреестр могут заподозрить, что первоначальное согласие утратило актуальность, и попросить оформить новое.

• Рекомендация:Чтобы избежать рисков, планируйте оформить согласие как можно ближе к дате предполагаемой сделки. Если процесс продажи затянулся, и с момента подписания согласия прошло больше 2-3 лет, лучше перестраховаться и оформить новый документ.

5. Что будет, если продать недвижимость без согласия?

Продажа совместно нажитой недвижимости без нотариального согласия второго супруга чревата серьезными последствиями:

1. Сделку можно оспорить в суде. Обманутый супруг вправе подать иск о признании договора купли-продажи недействительным.

2. Риски для покупателя. Если суд удовлетворит иск, покупателя выселят, а деньги ему вернут. Восстановить свои права будет очень сложно.

3. Убытки и моральный вред. Покупатель вправе потребовать с продавца возмещения всех понесенных убытков.

Краткий чек-лист для продавца

1. Определите,является ли квартира совместно нажитым имуществом.

2. Если да — договоритесь с супругом о визите к нотариусу.

3. Соберите пакет документов (паспорта, свидетельство о браке, выписка из ЕГРН).

4. Оформите нотариальное согласие.

5. Предоставьте оригинал согласия в Росреестр вместе с другими документами на регистрацию сделки.

Вывод:Оформление нотариального согласия супруга — это не формальность, а необходимая и разумная мера защиты прав всех участников сделки. Она обеспечивает юридическую чистоту продажи и дает уверенность как продавцу, так и покупателю. Потратив немного времени и средств у нотариуса, вы обезопасите себя от серьезных правовых и финансовых проблем в будущем.