ПЕРЕУСТУПКА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ
Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами. Он определяет условия и период появления обязательства у сторон. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.
Имеет значение сам документ на основании которого у застройщика появляется обязательства перед дольщиком. Возможны 2 варианта:
- Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
- Договор долевого участия. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.
Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. В этом случае покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.
В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.
Следует знать, что при признании строительной компании банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные, в том числе и цессионарии.
Заключение и регистрация договора переуступки возможно в период после государственной регистрация ДДУ до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность.
Дольщик не может самостоятельно переуступить право требования, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю. Согласие застройщика не требуется, если оплата по договору долевого участия произведена полностью. Необходимо только должным образом уведомить застройщика о планируемой сделке.
Главное требование к договорам уступки – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Если права, полученные от застройщика, передавались несколько раз по договорам уступки, то необходимо отразить всю цепочку документов до застройщика.
После передачи квартиры в собственность возможна обычная купля-продажа. Для вступления в собственность необходимо подписать с застройщиком акт приема передачи квартиры после окончания строительства и сдать документы на регистрацию собственности. Для подтверждения права собственности в МФЦ предоставляется также правоустанавливающий документ, расписка в получении денежных средств продавцом, либо справка от юридического лица о взаиморасчетах.
Таким образом, если уже заключен договор долевого участия, остается право продать жилье другому лицу. Важно сделать это пока дом строится и до его введения в эксплуатацию. Для покупателя существуют риски, которые не случатся при правильно оформленном договоре.
Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав. Договор уступки признают недействительным, если приобретение квартиры в строящемся доме происходило с привлечением банковских средств.
Еще один из рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика.
Подобрать надежного застройщика и выбрать квартиру вам помогут специалисты компании «Союз Застройщиков» абсолютно бесплатно.
