Неочевидные риски при покупке квартиры на вторичном рынке
- Нарушение прав несовершеннолетних лиц.
В этой категории скрывается сразу несколько рисков. Например, под угрозой сделки по продаже квартиры, в которых:
- есть несовершеннолетние дети не являющиеся ее собственниками – такие сделки должны проходить с условием разрешения от органов опеки и попечительства;
- при покупке был использован материнский сертификат (причем если он использовался при оформлении кредитного договора, то это можно увидеть в условиях договора купли-продажи, а вот если он использовался для погашения уже использованного кредита в документах информации уже не будет) – в этом случае также сделки должны проходить с участием органов опеки и попечительства;
- квартира была приватизирована с нарушением прав проживавшего в ней на тот момент несовершеннолетнего – такую сделку могут обжаловать дети по достижению совершеннолетия, а также до этого момента в суд могут обратиться законные представители несовершеннолетнего или ограны опеки, или прокуратура.
- Нарушение прав наследников.
Здесь также может быть несколько различных ситуаций.
- Наследники вступают в права наследства в течение 6 месяцев. Но также могут появиться и другие лица, претендующие на квартиру уже после истечения данного срока – завещание может быть оспорено, а сделка признана недействительной;
- Может быть признано недействительным само завещание, если будет выявлен факт его подделки или признание наследодателя недееспособным.
- Нарушение прав супруга собственности.
Квартира может быть оформлена на одного собственника, но приобреталась им, находясь в браке, а значит является совместной собственностью супругов. Или, например, на момент продажи квартиры супруги находятся в разводе, но срок исковой давности для раздела имущества (3 года) не истек и раздел имущества не был осуществлен. В этих случаях нужно получить нотариально заверенное согласие на сделку от супруга/супруги или нотариально заверенное заявление о гражданском состоянии, в котором будет подтверждение о том, что на момент приобретения недвижимости собственник в браке не состоял.
- Признание продавца ограниченно дееспособным или недееспособным.
Если будет выявлен факт признания по суду продавца недееспособным или ограниченно дееспособным, в том числе и после совершения сделки, то сделка может быть признана недействительной по иску от попечителя или опекуна. Чтобы снизить риск можно оформить договор купли-продажи с участием нотариуса, но даже это не дает гарантии, что сделка не может быть оспорена.
- Долги Продавца и/или банкротство.
Если у продавца имеются непогашенные долги или имеются претензии от кредиторов, то по суду сделка по продаже квартиры может быть отменена.
Кроме перечисленных рисков есть и другие. Также могут возникнуть ситуации, когда на квартиру будут претендовать третьи лица, имеющие право пользования имуществом, например:
- Отказавшиеся от участия в приватизации квартиры;
- На основании завещательного отказа;
- Несовершеннолетние, находящиеся под опекой;
- Отбывающие наказание в местах лишения свободы;
- Проживающие в квартире на основании договора найма или безвозмездного пользования.
В данных случаях за всеми этими категориями сохраняется право пользования имуществом независимо от смены собственника.
Мы затронули не все возможные ситуации, с которыми можно столкнуться при покупке квартиры. Не все из них можно предусмотреть и проверить. Но осведомленность по возможным рискам уже снижает вероятность его возникновения. Важно уделить особое внимание проверке документов, удостоверяющих право собственности на квартиру, а также проверить полномочия и саму личность продавца.
По вопросам оформления квартиры и подбора недвижимости обращайтесь по тел. 8-927-910-9728, Чугунова Елена Владимировна.
