Квартира с долгами!
Покупка квартиры с долгами!!!
Представим ситуацию: Вы нашли квартиру, которая вас устраивает по цене, состоянию, расположению или просто увидели квартиру своей мечты. Но внезапно выяснилось, что у квартиры имеется долг! Закон РФ не запрещает куплю-продажу таких квартир, НО здесь важно понимать, за какие задолженности Вам придется отвечать, а какие по закону останутся за бывшем владельцем.
При совершении сделки купли-продажи долги не списываются, а распределяются между продавцом и покупателем. Одни остаются за бывшим собственником, другие переходят к новому. Как понять, за что платить покупателю, а за что нет? Сейчас мы с Вами это разберем.
- Долги по коммунальным платежам - это долги которые относятся к услугам ЖКХ, к ним относятся: газоснабжение, электричество, водоснабжение и канализация, общее содержание дома и отопление. По закону за них должен платить тот человек, который ими пользовался или пользуется. Если проживающий или собственник не платит, то только за ним скапливаются долги. Они остаются на его совести и ответственности. Эти долги не переходят на покупателя.
В соответствии с п.5 ст.153 ЖК РФ, обязанность нового собственника жилого помещения по обязательствам возникает лишь с момента регистрации его права собственности. Исключением является лишь долг по взносам за капитальный ремонт.
- Долги за капитальный ремонт. П.3 ст.158 ЖК РФ определяет, что новому владельцу переходят обязательства по уплате взноса за капремонт, в том числе и неисполнимые бывшим собственником. Накопленный предыдущим собственником долг по взносам за капремонт автоматически переходит от продавца к покупателю недвижимости.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
1) Придется платить из своего кармана. Если вы вовремя не проверили наличие задолженностей за капремонт, то долги будут уже вашими. Ведь не все покупатели знают, что только долги по коммунальным платежам остаются за продавцом. Купив квартиру с долгами, некоторые новые собственники идут оплачивать чужие задолженности, думая, что так должно и быть.
2) Неприятные отношения с управляющей компанией. Очень часто, коммунальщики понимая, что с предыдущего собственника-должника не добиться погашения долгов, быстро переключаются на новых жильцов. Они могут отказываться в переоформлении счета на новое лицо и запугиванием обращения в суд. НО!!! Все эти требования управляющей компании или ТСЖ незаконны и можно считать это вымогательством. Поэтому не стоит идти у них на поводу.
3) Сделку могут признать недействительной. В практике имеются случаи, что квартиру нельзя продать по закону, а сделка по купле-продаже недвижимости прошла. Суд может признать сделку недействительной. Это может произойти в том случае, когда человек долго не платит по счетам и управляющая компания обратилась к судебным приставам. А исполнители вправе арестовать жилье. И если документы при заключении сделки были оформлены не в пользу покупателя, тогда можно долго добиваться возврата денег или не получить их совсем.
Как можно узнать о долгах?
- Перед покупкой квартиры, вместе с другими документами обязательно спросите справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно ГК РФ, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читайте договор, нельзя подписывать документ, не прочитав его. Некоторые продавцы могут указать в официальном документе, что все долги по коммунальным платежам переходят новому собственнику.
- Обратитесь в управляющую компанию, в ЕРКЦ, к поставщикам ресурсов или фонд капитального ремонта, если продавец уверяет, что он не должник, но при этом не предоставляет справок об отсутствии задолженности или последние платежки.
- Можно зайти на сайт управляющей компании, иногда там выставляют информацию о должниках.
- Зайдите в отделение «Почты России», там можно получить актуальную информацию о коммунальных платежах и задолженностях. Достаточно сообщить сотруднику номер лицевого счета и адрес. Данные проверят по внутренней базе «Почты России». Это базовая услуга для почтовых отделений отказать вам не имеют права.
- Проверить продавца по базе судебных приставов и узнать какие долги за ним числятся.
- Узнать есть ли обременения на квартире, можно заказав выписку из ЕГРН. Будет видно в документе историю собственников жилья, ее характеристики более подробно, а также наложен ли на недвижимость арест. Получить документ можно указав адрес или кадастровый номер на сайте: ЕГРН.Реестр (услуга платная).
Что делать если квартира с долгами?
Если продавец вам сам сказал, что у него имеются задолженности или вы сами узнали в ходе проверки, но квартиру эту вы всё-таки хотите приобрести, то тогда можно договориться. Но все действия нужно обязательно прописать в договоре купли-продажи. И для этого решения есть два варианта:
1) Продавец самостоятельно оплачивает долги. Это будет самым верным решением, если будут погашены задолженности еще до свершения сделки. Особенно это касается взносов за капремонт. Можно заключить предварительный договор, и указать, что обе стороны дождутся друг друга (продавец не продаст объект третьим лицам, а покупатель не переключится на другие квартиры. Либо предложить собственнику оплатить долги деньгами из аванса (задатка), прописав это все в предварительном договоре, либо в соглашении о резервировании.
2) Переход долгов на покупателя возможен, в этом случае продавец может сделать скидку на сумму, которую покупатель закроет по долгам бывшего владельца. Обязательно эти действия нужно будет прописывать в договоре купли-продажи. Важно указывать в этом случае размер скидки не в рамках общей стоимости, а отдельной строкой. Если сделку оспорят по суду, то будет проще доказать, что именно покупатель оплачивал коммунальные платежи и ему будут возместить расходы за чужие долги.
Подводя итог данной статьи, можно воспользоваться одним из 4х способов продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам:
Способ 1: Самый простой способ - уплата задолженности собственными средствами продавца перед сделкой. Например он может занять денег у родных или знакомых. Либо взять кредит на короткий срок, но за кредит у владельца квартиры возрастают расходы по обслуживанию кредита и выплате процентов банку.
Способ 2: Оплата задолженностей продавцом с задатка - уплата долгов по ЖКУ из средств переданных продавцу покупателем по предварительному договору. Согласно положениям ст.380 ГК РФ, задаток входит в общую стоимость объекта недвижимости. В таком случае продавец гасит долги из полученных средств и сделка купли-продажи производится в отношении объекта недвижимости, на котором уже нет долгов.
Способ 3: Оплата задолженностей после сделки. При этом способе решения, долг закрывается не из задатка, а из основной суммы, переданной по договору купли-продажи. В этом случае для проведения расчета используется банковская ячейка или аккредитив. В обоих случаях полный расчет с продавцом возможен лишь в том случае, если он подтвердит, что он погасил задолженность по ЖКХ и капремонту. При таком способе уплаты долга, основная сумма по договору может быть передана при подписании договора купли-продажи или получении выписки из ЕГРН о регистрации права собственности. Сумма в размере долгов по ЖКУ будет передана, если продавец рассчитается по долгу. Контроль по выполнению своих обязательств будет осуществлять в этом случае банк. Если продавец не выполняет погашение долгов в оговоренные сроки, то эти средства вернуться покупателю. Этот способ не подходит для ипотеки, нельзя использовать материнский капитал. Также понадобятся дополнительные средства на аренду ячейки или открытия аккредитива. К тому же это требует больших затрат времени с оформлением документов.
Способ 4: Долг переводится на покупателя, это еще одна возможность решения данной проблемы , которая подтверждается ст.391 ГК РФ. Основным условием перевода долга на покупателя, является согласие управляющей компании или ресурсоснабжающей организации. Без такого согласия, соглашение о переводе долга на другое лицо является ничтожным. Поэтому необходимо, чтобы владелец квартиры отправил письменное уведомление кредитору о переводе долга на другое лицо. В случае согласия управляющей компании или ресурсоснабжающей организации, продавец и покупатель заключают договор, положением которого долг переводится на покупателя. Или можно заключить дополнительное соглашение к основному договору. Такой способ удобен для покупателя, но создает риски для продавца, потому что существует опасность, что долг не будет погашен покупателем, а исполнение по обязательствам будет затребовано с продавца.
В договоре необходимо указать: точный размер задолженности, наименование и реквизиты организации-кредитора, стоимость квартиры за вычетом суммы задолженности, а также срок исполнения обязательств (не более 15 дней с момента регистрации права собственности).
В дополнительном соглашении также нужно указать вышеперечисленное.
Этот способ конечно удобный, но имеет несколько недостатков:
- перевод долга не подходит для ипотеки — банк откажет в приобретении квартиры с непогашенными долгами;
- большим минусом является то, что кредитором может выступать не одна организации в лице управляющей компании, а несколько ресурсоснабжающих организаций (водоснабжение, газоснабжение, электричество, отопление и т.д.), с которыми потребители заключают договора.
Для использования такого способа, необходимо получить согласие всех поставщиков коммунальных услуг. В ином случае перевести на покупателя можно лишь часть долга, а в отношении оставшейся задолженности придется применять другие способы решения проблемы.
