Два ценника на одну квартиру.

Два ценника на одну квартиру.

Почему занижение стоимости в договоре — это ловушка, а не экономия.

Решили купить квартиру и риелтор с хитрой улыбкой предлагает «схитрить»: «Давайте в договоре укажем одну цену, а по факту вы мне доплатите. Вы сэкономите на налогах, а я… ну, вы поняли».

Соблазн велик. Меньше налог на доходы (НДФЛ) для продавца, а для вас, как покупателя, — госпошлина при оформлении может быть чуть ниже. Кажется, что все в плюсе. Но это мираж. На самом деле вы идете по минному полю, где подорваться можете именно вы, новый владелец.

Вот главные риски, о которых вам никто не расскажет, пока вы не столкнетесь с ними лицом к лицу.

1. Самый страшный риск: Продавец передумает и заберет квартиру назад

Это не шутка. По закону, если в договоре указана одна цена (заниженная), а реально вы заплатили больше, у недобросовестного продавца появляется «золотой ключик», чтобы вас шантажировать или вообще расторгнуть сделку.

Как это работает?
Представьте: вы заплатили продавцу 10 миллионов рублей, а в договоре красуется цифра 7 миллионов. Разницу в 3 миллиона вы передали наличными «в конверте» или на другой его счет. Через какое-то время продавец подает в суд и заявляет: «Покупатель меня обманул! Дал только 7 миллионов, а обещанные 3 миллиона не доплатил! Верните мне мою квартиру!».

И вот вы в суде. У вас на руках расписка, что вы передали 3 миллиона наличными. Но суд может счесть ее недостаточным доказательством, особенно если продавец будет утверждать, что это фальшивка или деньги были за что-то другое. Договор купли-продажи — главный документ. И по нему вы должны были только 7 миллионов. В итоге вы можете потерять и квартиру, и те самые «неофициальные» 3 миллиона. Сделка будет расторгнута.

2. Проблемы с будущей продажей: Налоговый удар для вас

Вы купили квартиру «с дисконтом» в договоре. Прошло несколько лет, вы решили ее продать. И тут наступает расплата.

При продаже квартиры, которая была у вас в собственности менее 5 лет, вы должны заплатить налог с разницы между ценой продажи и ценой покупки. И эта цена покупки берется из вашего договора!

Та самая «экономия» на пошлине при покупке обернется сотнями тысяч переплаты при продаже. Налоговая служба прекрасно видит рыночную стоимость квартир и такая разница вызовет вопросы, но платить придется вам.

3. Проблемы с ипотекой

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, банк никогда не позволит вам занижать стоимость в договоре. Он дает вам деньги на основе независимой оценки, и сумма кредита будет привязана к реальной цене. Банк страхует свои риски и не станет участвовать в сомнительных схемах.

4. Сложности с субсидиями и вычетами

Вы имеете право на налоговый вычет при покупке жилья — вернуть можно до 260 000 рублей. Но вернут вам 13% не с той суммы, что вы заплатили на самом деле, а с той, что указана в договоре.

Если же вы рассчитываете на какие-то государственные субсидии или программы, где учитывается стоимость вашего имущества, заниженная цена может создать проблемы.

5. Риск внимания со стороны налоговой

Хотя налог должен платить продавец, крупные и подозрительные сделки привлекают внимание ФНС. Если налоговая посчитает, что продавец ушел от налогов, она может оспорить сделку. И даже если вы уже будете добросовестным владельцем, судебные разбирательства — это колоссальный стресс, трата времени и денег на юристов.

Что же делать?

Простое правило: Не играйте в эти игры. Ваша финансовая безопасность дороже сомнительной «экономии» продавца.

1. Указывайте в договоре купли-продажи полную, реальную стоимость квартиры.

2. Все расчеты проводите безналично через банковскую ячейку или аккредитив. Это дает прозрачный и документально подтвержденный след о переводе денег.

3. Если продавец настаивает на занижении — это красный флаг. Задумайтесь, почему он так рискует? Может, у него есть другие скрытые проблемы, или он изначально нечестен?

Вывод:
Покупка квартиры — это крупнейшая финансовая сделка в жизни для большинства людей. Не превращайте ее в авантюру. Честная цена в договоре — это не переплата, а ваша страховка от огромных финансовых и юридических проблем в будущем. Платите налоги и спите спокойно.