Добросовестность при приобретении недвижимости как презумпция.
С 1 января нового года вступили в силу изменения в ряд норм Гражданского кодекса РФ, направленные на совершенствование и защиту прав добросовестных приобретателей жилой недвижимости. В том числе, в законе появился термин "добросовестный приобретатель" - приобретатель недвижимого имущества, который при приобретении жилой недвижимости руководствовался данными государственного реестра (в т.ч. сведениями о лице, у которого приобретается недвижимость, наличием либо отсутствием обременений на жилье в пользу третьих лиц, судебных споров и пр.).
Дополняя понятийный аппарат, законодатель фактически установил презумпцию добросовестности нового собственника. И пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать о том, что у продавца не было права отчуждать имущество, новый собственник по праву считается добросовестным (статья 8.1. ГК РФ).
Изменения коснулись и статьи 302 ГК РФ "Истребование имущества от добросовестного приобретателя". Ее дополнили новым пунктом, согласно которому Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя. Это ограничение будет действовать и в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно (например, при наследовании или дарении) или выбыло из владения органов власти помимо их воли. В основном это касается случаев оспаривания сделок по незаконной приватизации жилья. На оспаривание таких сделок у государства и муниципалитета есть трехгодичный срок, который исчисляется с даты государственной регистрации права первого собственника. По истечении указанного срока истребовать жилье у добросовестного приобретателя в пользу государства или муниципального образования не получится.
Жилищный рынок с каждым годом набирает все большие и большие масштабы. И помимо приобретателей "законных" метров, растет и количество граждан, ставших жертвами различных мошенников. И, в значительной степени, риски остаться и без жилья, и без денег, у тех, кто покупает квадратные метры на вторичном рынке. Объяснение этому вполне простое: наше государство пусть и не сразу, а постепенно, но все же "созрело" в правовом смысле до того, чтобы взять под контроль процесс строительства нового жилья и исполнения застройщиками своих обязательств перед гражданами по передаче им квартир. Однако, после регистрации сделки между застройщиком и первым собственником государственный контроль за дальнейшей судьбой жилых метров ослабевает.
Если вернуться к истории вопроса и обнародованным Росреестром данным, то только за первое полугодие прошедшего года в судебном порядке было оспорено около десяти тысяч сделок с недвижимостью. А теперь представьте, какое количество семей осталось в результате этого, зачастую, без единственного жилья, без денег и, что тоже не редкость, с долгами перед банками. Люди в надежде на справедливость оббивали пороги судов всех инстанций, министерств и правоохранительных органов. Судьи и чиновники в ответ понимающе кивали головами и сочувственно разводили руками. Мол, все понимаем, но помочь ни чем не можем.
С 1 января 2020 года также начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям, купившим жилье с "темной" историей и в последствии лишившихся его по решению суда. Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Новый закон находился на рассмотрении нижней палаты более двух лет и в процессе претерпел существенные изменения. Но, в данном случае, как говорится, лучше медленно, но верно (говорю это без малейшей иронии).
Хочется верить, что новый закон позволит кардинально изменить ситуацию и на вторичном рынке жилья. Однако, как мы видим, законодательные нововведения все же оставляют считающим себя незаконно лишенным жилья владельцам возможность ставить под сомнение "добросовестность" нового собственника и требовать возврата имущества обратно в свое владение.
"Союз Застройщиков" - единый отдел продаж квартир в новостройках Саратова и Энгельса.
