Цена в договоре ниже реальной стоимости квартиры. Риски для продавца и покупателя.

Нередко агенты по недвижимости попадают в ситуации, когда какая-либо из сторон сделки выдвигает предложение указать в документах не всю стоимость недвижимости, а сумму ниже. К примеру, не 5 млн., а лишь 2,5 млн. Этим способом продавцы пытаются снизить свой налог с продажи, покупатели, в свою очередь, не хотят раскрывать свои доходы.
Казалось бы, ничего ужасного в том, что в бумагах прописана не вся сумма — тут ведь работает принцип свободы договора, который предусмотрен законодательством. Продавец может указывать в договоре любую сумму, которая ему нравится, а потом заключить с покупателем доп. соглашение, а факт итогового расчета подтвердить распиской. Но данный способ купли-продажи небезопасен для каждой из сторон. Разберёмся чем именно.
Итак, для начала вспомним, что каждый договор купли продажи регистрируется в Росреестре. Это означает, что стоимость, указанная в документе — единственная верная для государства и суда. То есть, если вдруг возникнет спорная ситуация, учитываться будет только сумма, которая прописана в зарегистрированном договоре.
Чем рискует покупатель?
Как известно, покупатель — это наиболее уязвимая сторона любой сделки, особенно, когда договор заключается с занижением стоимости.
Первое, в случае судебного разбирательства этот покупатель, с большой вероятностью, будет признан судом недобросовестным покупателем, потому, что он осознанно вступил в сговор и нарушал закон. Второе, сделка может быть признана судом недействительной и покупатель будет обязан вернуть квартиру, а продавец — только сумму, которая прописана в договоре купли-продажи. Доказать то, что фактически сумма уплачена была другая практически невозможно. В итоге покупатель остаётся и без части денег, и без квартиры.
Еще один неприятный аспект для покупателя заключается в том, что он не имеет возможности оформить имущественный вычет с полной стоимости приобретённой недвижимости. Он имеет право на получение вычета только с той суммы, которая была указана в договоре. А если придётся продавать квартиру до истечения 3-х лет, разница между стоимостью продажи и ценой, которая указана в предыдущем договоре купли-продажи, будет довольно существенна, а это означает увеличение суммы налога с продажи.
Далее, какие риски есть у продавца.
Продавец тоже может потерять в дальнейшем свои деньги. Как именно?
А произойти это может на этапе передачи денежных средств с применением банковской ячейки. Стороны заключают договор аренды ячейки, в которую покупатель, в присутствии продавца, помещает сумму, которая равна действительной стоимости квартиры. Продавец уверен, что неизбежно получит всю сумму, которая находится в ячейке, после того, как произойдёт переход права собственности на покупателя. Однако, может произойти так, что срок аренды банковской ячейки закончится до того, как произойдёт переход права собственности. В этом случае покупатель получает доступ к деньгам, при этом у него также остаётся подписанный продавцом договор, а в нём прописана заниженная стоимость. Затем недобросовестный покупатель вполне может обратиться в суд и требовать зарегистрировать право собственности на себя. При этом заплати он только ту сумму, которая указана в ДКП.
Кроме того, заниженная стоимость может вызвать подозрение у налоговой или банка, который увидит это в оценочных документах. Исходя из всего вышесказанного не рекомендуется указывать сумму ниже чем 70% от кадастровой стоимости. И если цена, указанная в договоре, все таки ниже кадастровой, после проверки налог может быть пересчитан и добавлен.
Подведём итог. Вполне понятные и объяснимые желания снизить свои расходы и получить максимальную выгоду с продажи квартиры вполне могут обернуться немалыми проблемами и даже бОльшими денежными потерями для каждой из сторон сделки.
Стоит ли при всех этих условиях идти на уменьшение или увеличение стоимости в договоре — решать вам. Но всегда помните о рисках и последствиях своего выбора.

Для того, чтобы максимально обезопасить себя в процессе следки с недвижимостью вы можете обратиться в нашу компанию. Наши специалисты подробно проконсультируют вас по всем нюансам и сопроводят вашу сделку на всех её этапах.
Звоните!
8-927-225-83-99
Олеся Надточий.