Банкротство, как оно влияет на покупку и продажу квартиры

       Банкротство позволяет гражданину освободиться от долгов, а юридическому лицу – прекратить свою деятельность. Но, чтобы предотвратить злоупотребления, заключенные им до начала этой процедуры сделки могут оспорить. Чем может грозить банкротство продавца квартиры ее покупателю, и могут ли отобрать купленную недвижимость в этом случае.

    Банкротство продавца

     Риски покупателя отличаются в зависимости от того, кто является продавцом квартиры. Для случаев банкротства застройщиков на первичном рынке, на сегодняшний день, введен целый ряд норм, защищающих права обманутых дольщиков , купивших у них квартиры.

     На вторичном рынке к вопросам банкротства продавца подход будет совершенно иным. Защита покупателю по умолчанию как таковая не предоставляется. Наоборот, покупатель должен предпринять ряд действий ещё до заключения сделки, чтобы обезопасить себя на случай, если продавец надумает подать на банкротство.

    Вы купили квартиру в новостройке

     Если приобретена квартира в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ), банкротство застройщика регулируется специальными нормами законодательства о долевом строительстве. Пострадавшим дольщикам могут достроить квартиры за счет средств Компенсационного фонда  или предложить иные варианты выхода из ситуации.

     Если ДДУ заключен после вступления в силу требований о расчётах с застройщиками с использованием эскроу счетов, то дольщику вернутся помещенные на этот счёт средства. Поскольку застройщик не выполнил свои обязательства по строительству и передаче объекта недвижимости, связанные с этим риски перекладываются на кредитовавший застройщика банк. Покупатели получат назад свои деньги, внесенные на эскроу счёт.

  Вы купили квартиру на вторичном рынке

                                    Обанкротиться может не только застройщик, а также и продавец недвижимости на вторичном рынке – юридическое или физическое лицо.

     В соответствии с главой 10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» физическое лицо может объявить себя банкротом через арбитражный суд, если сумма его долгов превышает 500 тысяч рублей.

    Одним из основных последствий банкротства продавца квартиры на вторичном рынке, с точки зрения ее покупателя, будет возможное оспаривание заключенного договора купли-продажи. Если гражданин купил квартиру, а затем ее продавец подал на банкротство, сделка будет исследоваться на предмет того, не была ли она заключена с целью скрыть ценное имущество от кредиторов. Риском покупателя в такой ситуации будет отмена сделки. Однако не каждый договор о покупке квартиры у будущего банкрота отменят, и не каждую недвижимость отберут.

    Для отмены сделки, заключенной банкротом, необходим ряд условий.  Сделка может быть отменена, если она заключена в течение 1 года до принятия заявления о признании банкротом (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Кроме того, для отмены необходимо, чтобы обязательства одной из сторон были неравноценными (к примеру, цена на квартиру занижена, не было фактической оплаты денег и т.п.).

    Как снизить риски

              Покупатель должен быть добросовестной стороной сделки:

    1) Приобретать квартиру по рыночной цене. Если она сильно занижена, это станет сигналом, что сделка могла быть заключена для иных целей, чем заявленная покупка;

    2) Покупатель не должен быть связан с продавцом родственными, служебными или какими-либо иными отношениями, предполагающими заинтересованность в заключении сделки или оказание помощи в сокрытии имущества банкрота;

    3) Необходимо провести проверку продавца и его имущества с использованием доступных для этого ресурсов. Если выявлены сведения о том, что в отношении продавца уже начата процедура банкротства, от сделки стоит отказаться.

    Как обезопасить себя 

    Проведение проверки финансового состояния продавца квартиры и самого продаваемого имущества позволит обезопасить себя в случае его банкротства после продажи.

    Как проверить

    Проверку продавца квартиры необходимо провести с использованием открытых источников данных, информацию из которых покупатель может получить без доверенности: ЕГРЮЛ, если речь идет о продавце – юридическом лице или ИП, ЕГРН для проверки имущества, и т.п.

    Сведения о банкротстве организаций и граждан содержатся в общедоступной базе данных арбитражных судов. Если продавец квартиры подал на банкротство, эта информация окажется в ней. При этом нужно учитывать, что возможности для такой проверки всегда ограничены. Например, независимо оценить финансовое состояние продавца – физического лица практически невозможно. Даже если у него имеются большие долги, подтвержденные вынесенными судебными актами, в базах решений судов общей юрисдикции фамилия, имя и отчество ответчика будут обезличены в целях защиты персональных данных.

    Приблизительно оценить финансовое состояние (и, соответственно, перспективы возможного банкротства) можно только в отношении юридических лиц и ИП, информация о которых есть в базе данных решений арбитражных судов.

    Кроме того, из-за длительного срока для оспаривания сделки банкрота, долги могут возникнуть и после того, как договор купли-продажи был подписан. Поэтому полностью застраховаться от возможного его оспаривания не получится. А это значит, что необходимо запастись доказательствами своей добросовестности на случай, если банкротство продавца будет начато.

    Банкротство покупателя квартиры

     В случаях банкротства на стороне покупателя действуют те же принципы, что были описаны выше. Заключенную в течение года до начала процесса банкротства (а зачастую и раньше) куплю-продажу недвижимости могут оспорить. Основанием будет предположение, что сделка заключена с целью скрыть имущество от кредиторов. К примеру, может быть оспорена покупка квартиры по явно завышенной цене (нерыночные условия) у родственника (зависимое лицо).

     В итоге и продавцу имеет смысл подготовить доказательства своей добросовестности на случай оспаривания купли-продажи. Проверки и документы при этом будут такие же, что перечислены выше для покупателей.

Поэтому, важно знать все риски перед продажей или покупкой квартиры на вторичном рынке. Чтобы сократить риски, вы можете всегда обратиться в нашу Компанию "Союз застройщиков". Проконсультируем по всем вопросам с недвижимостью совершенно бесплатно. Записывайтесь на встречу по телефону +79271686433 или приходите в наш офис по адресу: г.Энгельс, ул.Льва Кассиля д.6.