Чаще всего такую схему предлагают ради уменьшения налога продавца. Но для покупателя «сумма сверху» становится отдельным риском: при споре придётся доказывать не только факт передачи денег, но и их связь с покупкой квартиры.

Почему реальную цену лучше указывать полностью

Цена — существенное условие договора продажи недвижимости: она должна быть согласована сторонами письменно. При этом сама по себе продажа ниже рыночной цены не означает автоматическую недействительность сделки. Риск возникает, когда договорная цена не соответствует реальным расчётам сторон, используется для сокрытия части оплаты или становится признаком неравноценной сделки, например при последующем банкротстве продавца.

Риски для продавца

• Налоговые последствия. Искусственное уменьшение цены в документах не гарантирует уменьшения налоговой обязанности: порядок расчёта НДФЛ при продаже недвижимости зависит от срока владения, подтверждённых расходов, вычетов и специальных правил НК РФ.

• Спор о фактических расчётах. Если часть денег передавалась вне цены договора, продавцу и покупателю сложнее доказывать, на каких условиях в действительности совершалась сделка.

• Банкротство. Сделка должника может оспариваться как подозрительная при существенно неравноценном встречном исполнении. Для отдельных оснований Закон о банкротстве предусматривает периоды в один год и до трёх лет до принятия заявления о банкротстве.

• Дополнительные риски ответственности возникают не из самого факта низкой цены, а при наличии состава конкретного налогового или иного правонарушения. Поэтому фиксированный «порог уголовной ответственности» без проверки актуальной редакции закона в статье указывать некорректно.

Риски для покупателя

• Сложнее вернуть неофициальную часть оплаты. Если сделку оспорят, судьба денег зависит от основания недействительности, доказательств расчётов и судебного решения. Поэтому нельзя обещать, что покупателю автоматически вернут только сумму из договора, но передача части цены «вне договора» заметно ухудшает доказательственную позицию.

• Имущественный вычет подтверждается фактическими расходами на приобретение жилья. ФНС требует документы, подтверждающие право на вычет и произведённые расходы; максимальная сумма расходов на покупку жилья, принимаемая для основного имущественного вычета, — 2 млн ₽.

• При последующей продаже подтверждённые расходы на приобретение могут иметь значение для расчёта налогооблагаемого дохода. Неоформленная часть первоначальной цены создаёт риск, что подтвердить её как расход не получится.

• Заниженная договорная цена может стать дополнительным неблагоприятным обстоятельством при оспаривании сделки в банкротстве продавца, если фактические обстоятельства указывают на неравноценность встречного исполнения.

Пример: квартира стоит 5 млн ₽, а в договоре указано 3 млн ₽

Предположим, стороны договорились о фактической цене квартиры 5 млн ₽. В договоре указали 3 млн ₽, а ещё 2 млн ₽ покупатель передал отдельно.

Через некоторое время продавец оказывается в процедуре банкротства, и сделку пытаются оспорить. Само банкротство продавца не означает автоматической отмены договора. Однако статья 61.2 Закона № 127-ФЗ допускает оспаривание подозрительных сделок, в частности при существенно неравноценном встречном исполнении.

Для покупателя главная проблема — доказательства. Если 2 млн ₽ передавались вне прозрачной схемы расчётов и документы не показывают, что эта сумма являлась частью цены квартиры, её возврат может стать предметом отдельного спора. Поэтому формула «3 млн вернут, а 2 млн потеряются навсегда» слишком категорична: исход зависит от документов, основания оспаривания и решения суда.

Что важно проверить перед сделкой

• почему продавец предлагает указать цену ниже фактической;

• сколько лет объект находится в собственности и действительно ли у продавца возникает НДФЛ;

• на каком основании продавец получил недвижимость и какие расходы может подтвердить;

• есть ли у продавца исполнительные производства, судебные споры и признаки финансовых проблем;

• соответствует ли договор фактической сумме расчётов;

• какими документами подтверждается каждый платёж;

• нет ли обременений и ограничений по выписке ЕГРН;

• как заниженная цена повлияет на будущие налоговые последствия покупателя.

Кому особенно опасна схема с занижением

Покупателю — если значительная часть цены предлагается наличными или по документам, которые не связывают платёж с приобретением недвижимости. Продавцу — если занижение используется именно для уменьшения налогов без законного основания. Обеим сторонам — если у продавца есть долги, судебные споры или риск банкротства.

Частые вопросы:

Можно ли указать в договоре цену ниже рыночной? Стороны согласовывают цену недвижимости сами. Но если фактическая цена выше договорной и часть оплаты скрывается, возникают налоговые и доказательственные риски.

Сделку автоматически отменят из-за низкой цены? Нет. Низкая цена сама по себе не означает автоматическую недействительность. Суд оценивает основание оспаривания и фактические обстоятельства.

Если продавец обанкротится, квартиру обязательно заберут? Нет. Банкротство само по себе не отменяет сделку. Но подозрительные сделки могут быть оспорены по правилам Закона № 127-ФЗ.

Вернут ли покупателю деньги, переданные сверх суммы договора? Это зависит от доказательств и судебного решения. Чем хуже документирована передача денег и её связь с покупкой квартиры, тем выше риск.

Как занижение влияет на налоговый вычет? Для вычета нужны подтверждённые расходы. ФНС указывает максимальную базу основного имущественного вычета при покупке жилья — 2 млн ₽.

Повлияет ли занижение на налог при будущей продаже? Может повлиять, если покупатель захочет уменьшить доход от последующей продажи на расходы по приобретению, но не сможет подтвердить полную фактическую стоимость.

Как безопаснее оформить расчёты? Указывать фактическую цену и документально фиксировать расчёты. Конкретную схему сделки лучше выбирать после проверки объекта, продавца и документов.

Экспертный вывод

Занижение стоимости в договоре — это не просто вопрос цифры в одном пункте. Оно затрагивает доказательства расчётов, налоги и устойчивость сделки при возможных спорах или банкротстве продавца. Для покупателя особенно опасна ситуация, когда значительная часть денег передаётся вне прозрачной документальной схемы.

При покупке вторичного жилья «Союз Застройщиков» помогает проверить объект и документы продавца, разобрать схему расчётов и обратить внимание не только на преимущества квартиры, но и на юридические и финансовые риски. Окончательную правовую и налоговую оценку нестандартной сделки следует делать по документам конкретной ситуации.

Получить подробную информацию о вариантах вы можете в наших офисах продаж или по  номеру телефона 89372523600 Евгений!

Подписывайтесь на наши каналы и вы сможете получать всегда свежую и актуальную информацию из мира недвижимости!

Наш канал в Телеграмме: https: //t.me/sznedvijka
Наш канал в Максе: https://web.max.ru/-70523346580850