Стоит ли инвестировать в апартаменты ради пассивного дохода

Апартаменты в последние годы стали заметным сегментом рынка: их активно строят как в крупных городах, так и в регионах. Но для инвестора важно понимать, что апартаменты — это не просто «альтернатива квартире», а отдельный формат с плюсами и минусами.

1. Ключевые преимущества апартаментов для инвестора

• Низкий порог входа. Обычно апартаменты дешевле аналогичных по площади квартир, что позволяет быстрее стартовать с меньшим капиталом.

• Высокая доходность при посуточной аренде. Особенно в туристических городах или рядом с вузами, бизнес-центрами, транспортными хабами. Доходность может превышать 12–15% годовых.

• Гибкость формата. Многие комплексы проектируются сразу под аренду: с ресепшн, управляющими компаниями, сервисом уборки. Это облегчает процесс для владельца.

• Скорость сдачи. На рынке аренды апартаменты часто легче заполняются, чем квартиры, если они в правильной локации (центр, деловые зоны, курорты).

2. Ограничения и риски

• Юридический статус. Апартаменты — это не жильё, а нежилой фонд. Нельзя прописаться, сложнее оформить льготную ипотеку, выше налоги (ставка на имущество выше, чем для квартир).

• Эксплуатационные расходы. В апарт-комплексах плата за содержание выше, чем в ЖК: много общих сервисов (ресепшн, охрана, уборка). Для инвестора это минус при долгосрочной аренде.

• Сезонность спроса. Если ставка на посуточную аренду, то загрузка сильно зависит от сезона и потока туристов.

• Ликвидность при продаже. Квартиру проще продать, чем апартаменты. Рынок покупателей здесь уже, и цена при перепродаже растёт медленнее.

3. Где апартаменты работают лучше всего

• Города с устойчивым потоком туристов (Санкт-Петербург, Сочи, Казань, Москва).

• Центры бизнес-активности и университетские районы (Москва-Сити, кампусы вузов).

• Локации рядом с метро или в пешей доступности к центру.

• Курортные направления (Черноморское побережье, Таиланд, Турция, если смотреть за пределами РФ).

4. Модель доходности

• Посуточная аренда: высокая доходность (в 2–3 раза выше долгосрочной), но требует или личного участия, или передачи в управление (что уменьшает чистый доход на 20–30%).

• Долгосрочная аренда: стабильность, но доходность часто не превышает 6–7% годовых, при этом расходы на содержание остаются выше, чем у квартиры.

5. Итог для инвестора

• Апартаменты подходят как инструмент для диверсификации портфеля, но не как единственная стратегия.

• Рационально их использовать, если цель — доход выше среднего, а готовность мириться с рисками и нестабильностью есть.

• Для «классического пассивного дохода» с минимальными рисками надёжнее работают квартиры в ликвидных районах: легче сдавать, проще продавать, меньше юридических сложностей.

Моё мнение: апартаменты стоит рассматривать точечно, в локациях-«магнитах», где они встроены в инфраструктуру и поток клиентов (центры, курорты, хабы). Для семьи или спокойного инвестора «купить и забыть» лучше работает квартира.