Риски при покупке унаследованной недвижимости.

       Как уже упоминалось в предыдущей статье, есть люди, которым полагается обязательная доля в наследстве, даже если составлено завещание, и они в нем не фигурируют. К ним относятся нетрудоспособные или несовершеннолетние дети, супруг или родители наследодателя и его любые его нетрудоспособные иждивенцы. Они могут получить не менее половины доли, которая полагалась бы им по закону.

В этом и кроется опасность: граждане, которым полагается обязательная доля, могут объявиться в любой момент.

Есть и другие особенности наследования, которые нужно учитывать:

1. Наследодатель вправе наложить на одного или нескольких правопреемников завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ). Например, написать завещание с условием права другого лица на пожизненное проживание в квартире. Собственником станет наследник, но он обязан будет предоставить жилплощадь в пользование другому человеку, и придется жить с ним. В дальнейшем недвижимость может быть продана только по ДКП с правом пожизненного проживания, но об этом праве некоторые продавцы умалчивают.

2. Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев со дня смерти наследодателя, но может продлеваться, если наследник докажет, что не знал и не мог знать о смерти завещателя, либо были уважительные причины пропуска указанного срока.

3. Завещаний может быть несколько, но юридическую силу имеет последнее.

4. Могут признать продавца недостойным наследником после продажи квартиры.

Примечание: эти риски характерны для недвижимости, полученной по наследству менее трех лет до продажи. Три года указаны неспроста: это общий срок исковой давности, который начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда истец узнал о своем праве на наследство при условии, что у него были уважительные причины пропуска срока вступления, но они отпали не более 6 месяцев до обращения в суд за восстановлением. Под уважительными причинами подразумевается тяжелая болезнь, неграмотность, беспомощное состояние и другие факторы, связанные с личностью истца. Максимальный срок исковой давности – 10 лет с момента смерти наследодателя.

Если прошло более трех лет.

Если с момента регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве прошло более трех лет, риски снижаются, но они все равно есть. Вряд ли объявится человек, имеющий право на постоянное проживание в квартире, а вот внезапное появление наследников, не знавших о наследстве, вполне возможно.

Если квартира получена по завещанию.

Перед покупкой недвижимости нужно уточнить, как она получена – по закону или по завещанию. В последнем случае для покупателя риски тоже есть. Возможно появление других наследников, которым полагается обязательная доля. Но здесь все зависит от того, сколько времени прошло с момента регистрации права собственности продавца.

Также есть риск, что завещание могут признать недействительным, если удастся доказать, что оно составлено недееспособным наследодателем, под физическим или психологическим давлением.

Если квартира получена по наследственной трансмиссии.

Наследственная трансмиссия происходит, если правопреемник после подачи документов для вступления в наследство умирает. Тогда имущество переходит к его наследникам по закону или завещанию.

Здесь риски такие же, как и в остальных случаях. Наследство могут оспорить.

Мошеннические схемы.

Некоторые из представленных ниже ситуаций мошенничеством с юридической точки зрения назвать сложно, но они могут прибавить проблем покупателям:

1. Продавец скрывает отказополучателя – человека, который вправе жить в унаследованной квартире на постоянной основе.

   2.Сговор наследника с другим человеком, имеющим право на обязательную долю. Пользуясь незнанием законов покупателем, они могут действовать так: правопреемник получает квартиру по наследству и продает. Далее объявляется другой наследник, которому полагается обязательная доля, и обращается с заявлением о восстановлении сроков. По их мнению, выплачивать компенсацию доли должен покупатель, но в законе указано иное: ее компенсирует наследник.

   3.Отмена доверенности. Наследник оформляет нотариальную доверенность на другого человека, потом сразу ее отменяет. Доверенное лицо продает квартиру от имени доверителя, который потом представляет все так, будто он – жертва обмана.

Как обезопасить себя при покупке унаследованной квартиры?

Чтобы минимизировать риски, покупателю важно соблюсти несколько правил:

1. Тщательно изучить документы и историю перехода права собственности. Сведения можно запросить в Росреестре.

2. Указывать в ДКП только реальную стоимость. Продавец может просить указать там заниженную цену, чтобы снизить размер налога. Но если сделку оспорят, покупатель получит только то, что указано в договоре.

3. Покупать квартиру, если она получена в наследство минимум 7 лет назад. Вероятность появления наследников сохраняется, но на низком уровне. Если же прошло 10 лет, сделку оспорить не смогут.

Обратите внимание! В ДКП желательно указать, что все финансовые риски в случае судебных разбирательств при появлении других наследников несет продавец. Это и так определено законом, но лучше отразить такой пункт и в договоре.

Покупка квартиры после наследства: пошаговая инструкция.

Купля-продажа унаследованной недвижимости состоит из нескольких этапов:

1. Получение свидетельства о праве на наследство и регистрация права собственности продавца.

2. Поиск покупателя, обсуждение условий сделки.

3. Заключение ДКП, получение задатка.

4. Подача документов на переоформление права собственности в Росреестре, возможно через МФЦ.

5. Получение итогового комплекта документов.

Содержание и образец договора.

В ДКП унаследованной квартиры обязательно указываются сведения об участниках сделки и другие пункты:

1. Документ, на основании которого зарегистрировано право собственности – свидетельство о наследстве.

2. Дата регистрации права собственности продавца.

3. Сведения о недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер.

4. Отсылка на то, что сделка не нарушает права третьих лиц, а в случае предъявления претензий ими ответственность несет продавец.

5. Гарантия, что недвижимость не находится в обременении.

6. Ответственность, права и обязанности сторон.

7. Стоимость, способы и порядок расчета.

8. Дата составления и подписи участников сделки.

Документы.

Для сделки продавец должен подготовить:

• свидетельство о праве на наследство;

• выписку из ЕГРН;

• техпаспорт;

• справку об отсутствии долгов по ЖКУ;

• выписку из домовой книги.

От покупателя потребуется только паспорт.

Эти документы предоставляются в Росреестр вместе с ДКП в трех экземплярах, кроме выписки из домовой книги и справки из ЖКХ.

Расходы.

Покупатель оплачивает госпошлину за переоформление права собственности – 2 000 руб. Если договор удостоверяется нотариусом, и по закону удостоверение обязательно, за это платится госпошлина в размере 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Примечание: нотариальное удостоверение обязательно, если продается недвижимость ребенка или недееспособного, доля в праве собственности постороннему человеку, не являющемуся владельцем другой доли.

Подведем итоги:

1. Покупатель при приобретении унаследованной недвижимости рискует только тогда, когда заведомо знает, что она продается с нарушением законодательства и прав третьих лиц. В остальных случаях даже при внезапном появлении других наследников их доли компенсирует продавец.

2. Меньше всего рисков при покупке квартиры, оформленной в собственность продавца более 10 лет назад.

3. Проверить недвижимость на наличие других наследников, которые могут объявиться, проблематично, но можно свести риски к минимуму, если тщательно изучить документы или обратиться за помощью к юристу для полной юридической проверки сделки.

Запросите документы

Выписка из ЕГРН. В ней вы узнаете, кто сейчас собственник квартиры и на каком основании. Если квартиру получили по наследству, так и будет написано. В этой же справке должна быть история перехода прав — вы узнаете, как часто квартиру продавали или дарили. Сопоставьте данные из справки и рассказ продавца о недвижимости. С помощью выписки можно узнать, есть ли на квартире обременение, например, ипотека, арест или право пользование квартирой.

Свидетельство о праве на наследство. Проверьте, чтобы техническое описание квартиры полностью совпадало с реальной недвижимостью — та же площадь, то же количество комнат. Данные могут расходиться, если после вступления в наследство новые собственники переделали жилье, например, присоединили лоджию к комнатам — в таком случае попросите документ о согласовании перепланировки от местных органов БТИ или жилинспекции — смотря какие правила приняты в вашем регионе.

Справка из банка о погашении кредита. Нужна, если квартиру покупали в ипотеку. Данные об обременении банка должны быть и в выписке из ЕГРН, но база формируется с 1998 года, и старые записи в ней могут отсутствовать. Если ипотека еще не выплачена, долг должен погасить наследник.

Технический план или аналоги. Сверьте данные из этого документа с данными в выписке из ЕГРН. Должны совпадать площадь, этаж, планировка.

Резюме — как подстраховать себя от неожиданностей

Покупка унаследованной квартиры отличается от других сделок с недвижимостью. Кроме проверки документов, покупателю нужно выяснить о наличии всех лиц, которые потенциально могут считаться наследниками и предъявить претензии на квартиру.

Спросите продавца о наличии других родственников умершего. Если продавец неохотно рассказывает о наличии родственников первой или второй очереди, это повод насторожиться — возможно, у них плохие отношения, а возможно, так он пытается скрыть потенциальное появление других наследников с претензиями на квартиру.

Подождите три года после получения наследства. Опасно покупать квартиру, если с момента смерти наследодателя прошло только полгода — возможно, где-то есть родственники, у которых есть право оспорить решение нотариуса и восстановить свои права на квартиру.

Срок исковой давности сейчас — три года. Если такая возможность есть, лучше взять квартиру, у которой собственники вступили в наследство больше, чем три года назад. Тогда риск появления родственников понижается, и им придется восстанавливать срок давности — суды на такое идут неохотно.

Собирайте подтверждение вашей «добросовестности»— все возможные документы и справки, подтверждающие право продавца распоряжаться квартирой, и прикладывайте их к договору купли-продажи. Старайтесь ходить на просмотры и в инстанции вместе с кем-то — чтобы у вас был свидетель для возможного суда.

Пропишите в договоре гарантии продавца. Например, указать, что он уверен в отсутствии других наследников, а если такие появятся, будет самостоятельно компенсировать им убытки или иным образом восстанавливать их права. Стоит добавить к этой гарантии ответственность в виде штрафа.

Такой пункт в договоре не только поможет доказать свою добросовестность, но и заставит продавца задуматься о последствиях — он будет внимательнее вспоминать о наличии всех возможных родственников и их правах на наследство.

Не верьте продавцу на слово. Например, в завещании могут быть указаны несколько человек, а собственником квартиры является только один. Попросите продавца показать вам нотариально заверенные отказы от наследства. Если он утверждает, что это родственники из другой страны, и им нет дела до квартиры — не соглашайтесь на такую сделку.

Изучайте всю историю наследника. В первую очередь важно выяснить, были ли у умершего дети, нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы — у них есть обязательное право на наследство.

Никто не может гарантировать, что в сделке с унаследованной квартирой не появятся проблема, например, в виде новых наследников. Полный список родственников умершего покупателю тоже неоткуда взять — такие справки в ЗАГС не дают.

В сделках с наследством задача покупателя — проверить и запросить у продавца все возможные документы, в том числе с помощью юриста. Так повышается вероятность признания вас судом «добросовестным покупателем», если в сделке будут проблемы. А если такой статус будет, то риск аннуляции сделки намного ниже.

Итак, покупать унаследованные квартиры можно. Но с осознанием рисков таких сделок.

Для консультации по вопросам приобретения недвижимости звоните:

8-927-225-83-99

Менеджер отдела продаж

Надточий Олеся Александровна