Как продать ипотечную квартиру, купленную по уступке, по договору купли-продажи.

Основополагающим здесь является то, что по договору купли-продажи можно продать квартиру только после сдачи дома и регистрации права собственности продавца. Это обычная сделка: цессионарий (новый кредитор, купивший квартиру у дольщика по договору цессии (уступки) в ипотеку) сначала оформляет в Росреестре своё право собственности на квартиру, а затем продаёт её по договору купли-продажи и собственником становится новый покупатель.

Ипотечная квартира является полноценным объектом гражданских прав и может быть отчуждена собственником. При этом, согласно действующему законодательству нужно заручиться согласием банка, и прежде чем искать покупателя, выяснить схему досрочного погашения и снятия обременения с квартиры. По практике Банки обычно одобряют такие сделки.

Помимо согласия банка, из документов обычно требуются паспорт, СНИЛС, обязательно Выписка из ЕГРН об оформленном праве собственности продавца, правоустанавливающий документ — в данном случае договор уступки, акт приёма-передачи, финансовая справка, оценка, а также документы на недвижимость, которые предоставляет банк (кредитный договор, графики платежей и т.д.). Все эти документы можно предоставить покупателю и банку в процессе сделки.

Существует несколько способов продажи ипотечной квартиры:

1. Досрочное погашение ипотеки (применим, как правило, когда остаток долга небольшой).

Осуществить его можно в случае, если Вы нашли покупателя с наличными средствами. Он оплатит Вам задаток, которым Вы погасите остаток долга. Затем будет нужно снять обременение банка и продать квартиру уже без ипотеки.

Таким образом, сначала Вам понадобится получить согласие банка на продажу квартиры и определить остаток долга. Затем составить предварительный договор купли-продажи и в идеале заверить его у нотариуса (это защитит интересы обоих сторон). В договоре лучше отразить, что покупатель гасит ипотеку и остаток долга вносится именно как задаток, потому что если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца. А если по вине продавца, то, согласно ст. 380 ГК РФ, покупатель вернёт себе деньги в двойном размере.

После этого необходимо будет погасить остаток по ипотеке при помощи полученного у покупателя задатка напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце и снять обременение с квартиры. Затем Вы подпишите договор купли-продажи, зарегистрируете переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки.

Это наиболее популярный и безопасный способ продажи ипотечной квартиры. В данном случае Банк сам становится непосредственным получателем задатка.

После получения согласия банка на продажу заложенной недвижимости, сотрудник банка выдаст Вам справку о том, какой размер долга осталось выплатить. Затем покупатель при помощи аккредитива или системы безопасных расчётов внесёт денежные средства для продавца и для Банка. Либо можно воспользоваться двумя банковскими ячейками. В первую покупатель положит остаток ипотеки, а во вторую — оставшуюся сумму стоимости квартиры. Далее следует подписать договор купли-продажи. Следующий шаг — регистрация сделки в Росреестре, после которой право собственности на объект недвижимости перейдёт к покупателю, а деньги из первой ячейки поступят напрямую в банк.

После полного погашения кредита банк выдаст покупателю закладную, на основании которой он получит в МФЦ Выписку из ЕГРН о снятии обременения. И лишь только после этого продавец получит доступ ко второй банковской ячейке с оставшейся суммой за квартиру.

3. Продажа недвижимости вместе с ипотечным долгом (перекредитование).

Это сложная сделка, используется тогда, когда у покупателя недостаточно денег на покупку квартиры. В данном случае покупателю переходят от продавца обязательства по ипотеке на тех же либо иных, более выгодных условиях (рефинансирование ипотеки).

Порядок действий для покупателя достаточно прост: покупатель подаёт заявку на обычную ипотеку (на вторичное жильё), и заручившись согласием банка выбирает обремененный объект.

В случае, если ипотека продавца была оформлена в том же банке, залоговая квартира просто переоформляется на покупателя, с ним заключается договор уступки прав и обязанностей по кредиту и одновременно договор купли-продажи. Этот способ самый быстрый, поскольку не нужно предоставлять документы по квартире, они уже есть в Банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступит новый банк. При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Продавец заключает с покупателем договор задатка с указанием банка, в котором будет оформлена ипотека, заверив его у нотариуса. Покупатель вносит первоначальный взнос.

После этого в течении 3 дней происходит снятие обременения с квартиры. Нужно будет оплатить выписку из ЕГРН, которая заменит свидетельство о праве собственности. Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформляться ипотека покупателя.

И следующий шаг — оценка квартиры. Если банк одобрит покупателю сделку, Вы подпишите договор купли-продажи, зарегистрируете переход права собственности и получите от покупателя оставшиеся денежные средства.

За более подробной консультацией и по всем интересующим Вас вопросам обращайтесь по номеру телефона 89271482536 Ирина.