Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) фиксирует обязанность продавца и покупателя в будущем заключить основной договор на согласованных условиях. Право собственности по ПДКП не переходит, а сам договор не заменяет основной договор купли-продажи. Его задача — зафиксировать договоренности сторон, срок будущей сделки и условия, которые важны до подписания основного договора.

Когда ПДКП может быть полезен

Такой договор используют, когда сделку нельзя завершить сразу: продавец оформляет наследство или решает вопрос с долями, необходимо снять ипотечное обременение, покупатель ожидает кредитное решение или собирает необходимую сумму, требуется разрешение органов опеки либо перед основной сделкой нужно устранить другие юридические препятствия.

Цена не относится к обязательным условиям предварительного договора, но на практике её стоит прописать прямо: это позволяет заранее зафиксировать стоимость будущей сделки.

Что дает ПДКП покупателю и продавцу

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к его заключению. По статье 429 ГК РФ такое требование можно заявить в течение шести месяцев с момента неисполнения обязанности заключить основной договор.

Исполнение обязательства заключить основной договор можно обеспечить задатком. Соглашение о задатке должно быть письменным. Если сделка не состоялась по вине стороны, получившей задаток, применяются последствия, предусмотренные статьей 381 ГК РФ; конкретные основания и формулировки необходимо проверять по договору.

Какие условия нужно прописать

Форма договора и нотариус

ПДКП заключается в форме, установленной для основного договора. Если для основного договора требуется нотариальная форма, ее необходимо соблюдать и для предварительного. Сам ПДКП не регистрирует переход права собственности в Росреестре.

Не стоит автоматически считать нотариальное удостоверение обязательным только потому, что в сделке есть доля или несовершеннолетний собственник: необходимо установить, требуется ли нотариальная форма именно для будущего основного договора с учетом конкретной сделки и действующих исключений.

Главный риск: ПДКП не дает право собственности

Подписанный ПДКП не делает покупателя собственником квартиры и сам по себе не создает вещного права на недвижимость. Поэтому до передачи денег важно проверить правовой статус объекта и продавца, действующие ограничения и условия будущего основного договора.

ПДКП и новостройка — не одно и то же, что ДДУ

Особенно осторожно нужно относиться к предложению внести деньги по ПДКП за квартиру в строящемся доме. Федеральный закон №214-ФЗ регулирует привлечение средств граждан для долевого строительства и предусматривает специальные механизмы защиты, включая ДДУ и, в предусмотренных законом случаях, счета эскроу.

Поэтому ПДКП нельзя воспринимать как обычную замену ДДУ. Если покупателю предлагают финансировать строительство через предварительный договор, необходимо до оплаты проверить правовую схему сделки, статус объекта и основания, на которых продавец или застройщик принимает деньги.

Что проверить перед подписанием

• свежие сведения ЕГРН об объекте, собственнике и зарегистрированных ограничениях прав и обременениях;

• правоустанавливающие документы продавца и его полномочия;

• семейное положение продавца и необходимость согласия супруга;

• наличие несовершеннолетних собственников и необходимость разрешения органов опеки;

• ипотеку, аресты, запреты регистрационных действий и другие ограничения;

• зарегистрированных в квартире лиц и срок их снятия с регистрационного учета;

• точное описание квартиры и срок заключения основного договора;

• цену, порядок расчетов и юридическую природу передаваемой суммы — задаток или аванс;

• условия возврата денег и ответственность сторон;

• для новостройки — законность выбранной схемы привлечения денег и соответствие требованиям 214-ФЗ.

Кому подходит / кому не подходит ПДКП

ПДКП подходит, когда стороны уже выбрали конкретный объект и согласовали будущую сделку, но объективно не могут заключить основной договор сразу.

ПДКП не стоит использовать как формальную замену юридической проверке объекта или как способ передать продавцу всю стоимость квартиры до оформления основной сделки. Для строящегося жилья особенно важно не подменять предусмотренную законом схему покупки предварительным договором без анализа рисков.

Экспертный вывод

ПДКП полезен не сам по себе, а когда он решает конкретную задачу: фиксирует объект, сроки, цену, порядок расчетов и действия сторон до основной сделки. Чем сложнее ситуация — ипотечное обременение, наследство, несовершеннолетние собственники, доли или строящееся жилье, — тем важнее проверять не только текст договора, но и всю юридическую схему сделки.

«Союз Застройщиков» помогает покупателям проверить объект, документы и условия покупки как на вторичном рынке, так и при выборе новостройки.

Обращайтесь за помощью грамотных специалистов компании по телефону: +79271482536 Ирина.

Активные ссылки на каналы нашей компании в мессенджерах: