Покупка квартиры на котловане
Покупка квартиры на котловане — это не просто аванс будущему дому. Это стратегия. Она может быть либо вашей сильнейшей сделкой, либо головной болью. Всё зависит от того, по какому закону вы входите в проект — по 214-ФЗ или 215-ФЗ. Разбираемся, что скрывается за этими формулировками, и почему важно не перепутать.
214-ФЗ — ДДУ и защищённый дольщик
Закон №214-ФЗ действует с 2005 года и регулирует долевое строительство. Главный документ между застройщиком и покупателем — договор долевого участия (ДДУ). Он регистрируется в Росреестре. Это значит, что:
- ты становишься полноценным дольщиком, а не просто инвестором;
- средства покупателя аккумулируются на эскроу-счёте — застройщик не может ими воспользоваться, пока дом не будет сдан;
- проект должен быть застрахован или обеспечен банковской гарантией;
- застройщик обязан строго соблюдать проектную документацию и сроки;
- покупатель защищён от двойных продаж и от банкротства застройщика.
214-ФЗ — это гарантии. Государство чётко регулирует процесс: от разрешения на строительство до передачи ключей. Именно по этой схеме строятся большинство современных жилых комплексов.
215-ФЗ — ЖНК и игра по другим правилам
А вот 215-ФЗ — это совсем другой мир. Он регулирует жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). На бумаге всё выглядит привлекательно:
- ты не покупаешь квартиру, а вступаешь в кооператив и вносишь паевые взносы;
- договор не регистрируется в Росреестре, и ты не становишься дольщиком;
- проект может стартовать ещё до получения всех разрешений;
- кооператив может обещать любые условия — даже квартиру "на 20% дешевле рынка".
Но реальность сложнее:
- деньги не защищены эскроу-счетом — они сразу поступают в распоряжение организаторов;
- кооперативы не регулируются так жёстко, как застройщики по 214-ФЗ;
- нет обязательств по точному сроку сдачи, поэтажному плану или качеству отделки;
- нет гарантии, что кооператив действительно достроит дом, а не растворится вместе с твоими деньгами.
Цена: ниже, но по какому счёту?
Часто квартиру на котловане по 215-ФЗ можно взять дешевле на 15–25%, чем по 214-ФЗ. Но экономия здесь — не выгода, а компенсация за риск.
На стадии котлована можно сэкономить и по 214-ФЗ — в этот момент цены на старте у надёжных застройщиков ниже финальных на 20–30%. Только в отличие от ЖНК, здесь ты получаешь:
законно оформленный договор;
страхование проекта;
банковский контроль;
поддержку государства в случае проблем.
Почему важно не путать?
На рынке много предложений, в которых кооперативы подают себя как "альтернатива долевому строительству". Но правовая природа другая: по сути ты просто даёшь деньги в долг под обещание, что когда-нибудь получишь жильё.
Никакой регистрации, никаких гарантий, никаких обязательств застройщика перед государством. Всё строится на доверии. А в недвижимости доверие стоит миллионы.
Что выбрать?
Если нужна максимальная безопасность, выбирай 214-ФЗ. Пусть дороже — зато спокойно спишь.
Если ты готов рисковать ради цены, изучи кооператив, его прошлые проекты, юристов, учредителей, условия возврата паёв.
Подобрать квартиру именно под ваши цели поможет компания Союз застройщиков. Наша компания единый отдел продаж напрямую от застройщиков. За консультацией обращайтесь по номеру +79376383235 Вера
Присоединяйтесь к нашей группе в Телеграмм! Только для наших клиентов мы публикуем информацию о недвижимости и законах, необходимую как до покупки квартиры, так и после)
