Квартира в новостройке от застройщика или покупка на вторичном рынке.
Опыт показывает, что самые опасные варианты вполне можно отсеять еще на старте, а именно — купить квартиру в новостройке от застройщика.
Любители «Русской рулетки» могут позволить себе выбор жилья на вторичном рынке: либо ты выигрываешь, либо вместе с новой недвижимостью приобретаешь целый набор правовых проблем.
С кем ни в коем случае не стоит заключать договор купли-продажи квартиры:
1. Собственники по наследству
Недавно унаследованная квартира — это, пожалуй, одно из самых небезопасных предложений, которое можно встретить на вторичном рынке. Только представьте: вы приобрели жилье с хорошей скидкой, сделали в нем дорогостоящий ремонт, а через год, пять или десять лет на вашем пороге вдруг объявляются неучтенные наследники покойного владельца и требуют свою часть жилплощади. В роли «сюрприза» могут выступать родственники с более поздним завещанием, «забытые» обладатели права на обязательную долю, граждане, которые не знали и не могли знать об открытии наследства, внебрачные дети умершего, доказавшие родство и т.д. Не говоря уже об откровенно мошеннических схемах, когда продавцы подделывают завещания в свою пользу или сознательно оформляют на себя все имущество в обход других законных претендентов.
На 100% застраховаться от подобных неприятностей при покупке наследственной недвижимости, увы, невозможно. Зато в любом из вышеназванных сценариев покупателю гарантирована долгая судебная тяжба с туманным исходом. В лучшем случае, новоявленному наследнику откажут в истребовании квартиры и присудят лишь денежную компенсацию. В худшем — договор купли-продажи отменят, спорную жилплощадь вернут продавцу, а покупатель получит ценный, но крайне неприятный опыт по взысканию долгов. Ведь, как правило, к финалу таких разбирательств от уплаченных за недвижимость миллионов ничего не остается, и ответчикам приходится годами возвращать свои «кровные» через службу судебных приставов.
2. Доверенные лица
О том, как рискованно покупать недвижимость у официального представителя собственника, написано немало, но наши граждане с завидным упорством продолжают наступать на старые грабли. Забывают, что доверенность может быть неправильно составлена, отозвана владельцем жилья или банально просрочена. Не пытаются лично встретиться с доверителем, чтобы убедиться в его дееспособности и добровольном намерении продать квартиру. Да и вообще, в том, что он еще жив. Не проверяют подлинность документа и полномочия нотариуса, который его заверял — вдруг того давно лишили лицензии.
- В каждой из этих ситуаций, - говорит адвокат Олег Сухов, - договор на покупку легко может быть оспорен в суде, и тот, скорее всего, признает сделку недействительной. Со всеми вытекающими последствиями.
3. Граждане алкоголики, наркоманы, шизофреники
По подсчетам Минздрава и исследовательского центра психиатрии и наркологии им. В.П. Сербского, сегодня в России насчитывается 700 тыс. зарегистрированных наркоманов, 3 млн. алкоголиков и более 4 млн. душевнобольных людей. И это не окончательные данные. Чтобы учесть тех, кто до сих пор не обращался к врачам, официальные цифры надо умножить, как минимум на три — опять же по версии медицинских экспертов.
Что эта статистика означает для рынка жилья? А то, что около 23 миллиона наших сограждан так или иначе относятся к категории потенциально опасных продавцов недвижимости. Начну с того, что неблагополучные владельцы квартир - идеальная мишень для черных риелторов. Последним не составляет большого труда сыграть на слабостях зависимого или психически больного собственника, втянув его в свою аферу. Например, уговорить подписать доверенность на одного из преступников, чтобы затем организовать многократную продажу жилплощади. В этой схеме проигрывают все, кроме мошенников: покупатели лишаются денег, горе-продавцы — крыши над головой, а порой и жизни.
Впрочем, асоциальные лица нередко и сами устраивают ловушки для покупателей. Так, после переоформления и оплаты «квадратов» бывший хозяин может передумать расставаться с жильем и обжаловать сделку в суде. Для этого ему достаточно доказать, что в момент подписания документов он находился под влиянием спиртного, наркотиков или не осознавал сути происходящего из-за обострения психического расстройства.
- Отмечу: формальная дееспособность истца, его «нестояние» на учете в нарко- и психоневрологическом диспансерах большой роли здесь играть не будут. Статья 177-я ГК РФ позволяет признать незаконной любую операцию с недвижимостью, совершенную лицом всего-навсего «не способным понимать значения своих действий или руководить ими», - поясняет Олег Сухов. - Иными словами, чтобы выиграть процесс, владельцу квартиры не обязательно иметь официальный статус сумасшедшего или алкоголика. Побольше справок, свидетельских показаний, заключение судмедэкспертизы о невменяемости в конкретный промежуток времени — и договор аннулируют.
4. Старики и дети
В последнюю группу проблемных продавцов входят престарелые и несовершеннолетние собственники. В силу возраста первые зачастую уже не способны в полной мере отдавать отчет своим действиям, вторые — еще не имеют права самостоятельно распоряжаться имуществом. До достижения 14 лет в их интересах действуют родители, усыновители или опекуны, после 14-ти молодые люди допускаются к участию в сделках только с письменного согласия законных представителей.
- В плане рисков приобретение квартиры у человека преклонных лет можно сравнить с лотереей, - говорит Олег Сухов. Например, нет никаких гарантий, что продавец, подумав месяц-другой, не сочтет условия договора невыгодными для себя и не попытается признать сделку кабальной по статье 179 ГК РФ. Кроме того, всегда есть вероятность, что у бывшего хозяина найдутся родственники, которых не обрадует потеря потенциального наследства. Узнав о продаже, заинтересованные лица могут подать иск к новому владельцу недвижимости.
Претензии бывают разные: от «дедушка страдал маразмом и не ведал, что творил» до обвинений в обмане. Дескать, пенсионера ввели в заблуждение, убедив, что он подписывает договор ренты, а на самом деле подсунули бумаги по купле-продаже. Если истцы приведут убедительные доводы, а ответчик не сумеет доказать свою правоту, суд расторгнет сделку. Наконец, в случае смерти пожилого продавца до оформления перехода права собственности на квартиру в Росреестре, покупателю придется изрядно потрепать себе нервы, чтобы отвоевать жилье у предприимчивых наследников.
При покупке недвижимости у детей шансов оказаться в суде меньше, но они все-таки есть. К примеру, многие забывают, что по закону любые операции с имуществом несовершеннолетних должны согласовываться с органами опеки. Но на практике нередки случаи, когда родители продают недвижимость ребенка без ведома властей и при этом настаивают на расчетах при подписании договора. Подвох в том, что Росреестр никогда не зарегистрирует сделку без разрешения опеки, а значит, покупатель отдаст круглую сумму недобросовестному продавцу, так и не получив ничего взамен.
Эксперты Компании «Союз Застройщиков» всегда готовы подобрать для Вас отпимальный вариант квартиры или коттеджа от 590 тысяч до 10 миллионов рублей.
Мы работаем только с надежными застройщиками города Саратова и Энгельса. Квартиры различной плащади от 25 кв.м - до 250 кв.м. Различные этапы строительства - от котлована до квартиры в сданном доме, во всех районах города. Стоимость квартир начинается от 590 000 рублей. Купить недвижимость в Саратове и Энгельсе по низкой цене? Это к нам! Услуги для населения БЕСПЛАТНЫ!, так как мы являемся удаленным отделом продаж от застройщиков города Саратова и Энгельса.
