Как не допустить ошибок при направлении материнского (семейного) капитала?

При покупке за средства материнского (семейного) капитала необходимо определять доли всем членам семьи (в том числе, детям, которые появились в семье после покупки недвижимости и направления средств капитала). Часто случается такое, что при заключении соглашения об определении долей в жилом помещении, совершается ряд ошибок, которые иногда возможно разрешить только в судебном порядке. Как итог: нарушены права детей; некоторым семьям приходится возвращать средства материнского капитал; в худшем случае, сделку могут признать недействительной.

В статье расскажу вам о частых ошибках и как их можно избежать.

1. Очень часто не верно определены размеры долей

При заключении соглашения, у вас есть два варианта определения долей:

• равные доли всем членам семьи относительно жилого помещения;

• неравные доли членам семьи (доли рассчитываются исходя только из размера средств материнского (семейного) капитала.

В чем минус равных долей? Если вы захотите продать жилье раньше, чем вашим деткам исполнится 18 лет, необходимо будет заключать сделку только с согласия опеки. При этом должно соблюдаться условие: доля детям в новом жилье должна быть больше, чем имелась в предыдущем.

2. Не учтены элементы брачного договора

В том случае, если при покупке недвижимости, вы использовали не только маткапитал, но и личные денежные средства, то такое соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению и должно содержать элементы брачного договора. Ввиду того, что используются личные средства, то эта часть недвижимости является их совместно-нажитым имуществом, поэтому необходимо менять режим собственности на раздельный.

Если данное требование не исполнить, данная сделка будет являться ничтожной, а это является поводом для оспаривания.

3. Не всем определены доли после заключения соглашения

Согласно закону, жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи, в том числе и тем, кто появится в семье после получения сертификата на маткапитал. Например, многие считают, что совершеннолетние дети не имеют права претендовать на долю, что является ошибочно. Поэтому доли должны быть переданы всем детям, не важно какого они возраста.

4. Доли определены не тем

Здесь проще сразу разобрать на примере. Доли детям должно передавать лицо, которое получило право на этот материнский сертификат. Например, Елена состоит в браке с Сергеем. У них двое совместных детей, а также у Сергея имеется дочь от первого брака. Супруги хотели определить доли всем троим детям, что противоречило бы нашему законодательству. Поскольку получателем сертификата является Елена, она имеет право выделить доли только в рамках своей семьи, а дочь Сергея она не удочеряла, в связи с чем она не может участвовать в рамках данного соглашения. В такой ситуации, возможно только последующее дарение доли недвижимости дочери Сергея. Но, важно уточнить, если бы у Елены был ребенок от первого брака, то на него была бы определена доля по такому соглашению.

5. Доли были определены, но не в том жилом помещении

Важно, чтобы доли определялись именно в том жилом помещении, которое было приобретено на средства материнского (семейного) капитала.

Можно сделать вывод, что необходимо максимально внимательно подходить к заключению различных сделок. Для этого необходимо обращаться к специалистам с большим опытом работы, в случае заключения соглашения с материнским капиталом, необходимо обращаться к нотариусу.

P.S. К сожалению, сейчас в сведениях ЕГРН отсутствует какая-либо отметка: использовался маткапитал или нет. 
Если переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, возможны проблемы. При дальнейшей купли-продажи такой квартиры могут пострадать две стороны: и продавец (поскольку доли не выделены, либо выделены, но с ошибками), и покупатель (если «найдутся новые продавцы», то сделку могут признать недействительной).
Надеемся, что в ближайшем будущем рассмотрят поправки, согласно которым в сведениях ЕГРН появится информация об использовании маткапитала.

По всем интересующим вопросам, звоните по телефону 8-927-159-07-40 Мария.

Обязательно вступайте в нашу группу в Телеграм канал https://t.me/sznedvijka — здесь Вы найдете всю актуальную информацию о недвижимости, ипотеке и изменениях в законодательстве!