Доходный дом 19 века.
Приехав в Столицу уже на вокзале было понятно, что уровень моего дохода не позволяет снять частный особняк или многокомнатный номер в фешенебельной гостинице, но и комнату или угол в «коечно-каморочной» квартире я снимать не собираюсь. Обеспеченные люди с очень высокими доходами снимают в столицах, не церемонясь: усадьбы с анфиладой комнат, подсобными помещениями, конюшней, собственным садом или оранжереей.
Мне по карману, скорее всего отдельная квартира в доходном доме,- я человек семейный и в перспективе перевезти моё семейство в Столицу. С моим достатком учителя математики вполне могу позволить несколько спален, рабочий кабинет, гостиную, столовую, детскую, помещения для прислуги и кладовой. Для чего мне несколько спален? Отвечу позже. Таковы минимальные требования к комфорту сегодня.
Заметим, что в конце XIX века рядовой учитель гимназии получал в год жалование около 1000 рублей, треть из которого уходила у него на аренду жилья из нескольких комнат и содержание прислуги. А вот квалифицированный заводской рабочий получал в месяц около 40 рублей, из которых на аренду комнаты у него уходило 5 рублей 50 копеек, а на сносное питание – около 18 рублей, включая табак и алкоголь. Говядина стоила 20 копеек за фунт, сатиновая рубашка – 1 рубль. Одинокий гимназист из небогатой дворянской семьи мог позволить себе снять «флигелек с тремя комнатами у вдовы капитана», чтобы поселиться в нем с «дядькой» или денщиком (прислугой мужского пола) и пользоваться услугами горничной и кухарки – всего за 50 копеек в месяц!
Однако наиболее популярным решением квартирного вопроса для среднего класса в России являлась аренда апартаментов в доходном доме, поскольку купить отдельную квартиру в жилом доме было нельзя, а снять – без проблем. В дореволюционном Петербурге к 1917 году около 80% всего жилого фонда приходилось на долю доходных домов, в Москве – не менее 40%. Домовладельцы регулярно платили налоги в городской бюджет, а сами никогда не появлялись в своих владениях, поручая управление имуществом нанятым менеджерам.
«Поехали, покажу нумера?»
Стоя на площади у вокзала глядя в небо, размышляю о том, как будет здорово через сто лет. Кто-то будет встречать новое тысячелетие…
«Уважаемый?» – кто-то окликнул рядом.
«Да, да» - не мешкая с ответом.
«Из далече к нам приехали?» - новый вопрос.
«Жизнь приехал устраивать» - немного с улыбкой.
«Мне бы поближе к гимназии» - понимая, что это представитель одного из доходных домов.
«Поехали, покажу нумера?» - ответил мужичок указывая на экипаж неподалёку.
Кони очень ухоженные, карета густо выкрашена тёмно-красным лаком.
«Как царская» - немного шутя.
«Хорошего человека ждали»,- доброжелательный ответ.
Проезжая по улицам с треском по мостовой разглядывая архитектуру зданий, вот она цивилизация. Проезжая мимо гимназии за поворот и вот приехали в закрытый круглый двор. Прогулкой можно дойти до парка, - уже понравилось. Парадный фасад выходил на улицу и выглядел достаточно нарядно. У подъезда с этой стороны подавали экипаж. По черной лестнице приказчики заносили провизию, там же в дом заходила и выходила обслуга. Нижние этажи таких домов часто арендовали (как и в Европе) модные лавки, парикмахерские, книжные магазины, швейные и обувные мастерские, рестораны, пекарни, в подвалах устраивались склады различной продукции. В нашем доме ароматно пахло булочной… Доходный дом, в котором я поселился, принадлежит Академии наук.
Первый доходный дом появился в 1785 году, а уже к 1911 году их было более 550.
Причиной роста популярности арендного жилья стал общий подъем экономики, рост урбанизации, науки, промышленности, образования и, как следствие, резкое увеличение городского населения. В Москву и Питер приезжали учиться гимназисты из других городов, получали образование в университетах дворяне и разночинцы; тут искали дохода инженеры, рабочие разных специальностей, гувернантки, официанты, коммерсанты и различный обслуживающий персонал.
С другой стороны, в богатеющей стране появилась свободная денежная масса, требующая вложений, и рынок аренды открывал капиталистам широкие горизонты.
К концу XIX века в крупнейшие города России стала проникать цивилизация: улицы стали мостить и убирать, в дома протянули водопровод и канализацию, в квартирах появилось электричество и паровые теплые батареи. К строительству доходных домов в популярных стилях: нео-русский, неоклассика и модерн в столицах стали привлекаться известные зарубежные инженеры и архитекторы. К началу XX века паровые батареи стали постепенно вытеснять дровяные печи. Дома начали топить нефтью и углем, что загрязняло экологию, но упрощало жизнь горожан.
Четыре категории доходных домов:
Доходные дома строились как в престижных, так и в бедных районах. Отличались большим разнообразием планировок и возможностей эксплуатации.
1) Самый комфортный вариант среди доходных зданий считался дом «барского» типа, аналогичный современным клубным домам. Дома размещались в историческом центре города, отличались малым количеством квартир (от 15 до 30) и высоким уровнем комфорта. Богато оформленная входная группа (мраморная отделка, чугунные лестницы с коврами на ступеньках, зимний сад, фонтан, кожаные диваны в лобби). Непременно швейцар на входе, дизайнерское (как сказали бы сегодня) оформление жилого пространства: изразцовые печи, камины, мебель ручной работы из престижного торгового дома «Мюр и Мерилиз» или от известных западных поставщиков. Декоративные предметы искусства, оригинальные интерьерные предметы, антиквариат,– таковы были признаки жилья класса «люкс».
2) В домах второй категории (также с высоким уровнем комфорта) высотностью от трех до восьми этажей, зачастую – с лифтом, парадной и черной лестницами, дворницкой и антресолями. Длительно арендовали квартиры богатые землевладельцы, лесоторговцы, управляющие менеджеры банков, страховых компаний, акционерных обществ, частные предприниматели, известные актеры, иностранцы.
3) Чиновники и учителя со средними доходами довольствовались небольшими квартирами или меблированными комнатами в домах третьей категории. В мансардных этажах жили студенты, отставные военные нижних чинов и представители богемы. Зачастую постояльцы сдавали одну из комнат в субаренду одиноким постояльцам, имея с этого небольшой дополнительный доход.
4) В некомфортных, зачастую ветхих строениях с низким уровнем санитарии и выгребными ямами снимал комнаты, а то и углы, бедный люд, прибывший в город на различные сезонные заработки. В подвальных помещениях таких домов с «коечно-каморочными» квартирами находились ночлежки для самых неимущих слоев населения. Доходные дома для беднейших слоев общества делились на два типа: временное жилье (ночлежные дома) и постоянное (для длительной аренды).
Первый ДДУ был зарегистрирован в 1914 году.
Горожане с небольшими доходами собирались, в товарищеские кооперативы. Чтобы сообща решить свои жилищные проблемы. Так, в 1914 году на Девичьем поле было затеяно строительство домов со вступительным взносом от 2000 рублей с рассрочкой на три года, а на пересечении Столового и Скатертного переулков было основано «Первое московское товарищество владельцев квартир», со вступительным взносом от 4 до 11 тыс. рублей. Квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта. Такие организации назывались: «паевые фонды».
Вступительный взнос пайщика квартиры до 30 кв. саженей, что около (120м2), = не более 5 000 рублей. Средняя стоимость квартиры: =10 000 рублей.
- После завершения строительства с привлечением вступительных взносов и дополнительных кредитов дом закладывался в городском кредитном обществе.
- Городское кредитное общество давало ссуду до 75% оценочной стоимости с погашением в течение 35-37 лет.
- Процентная ставка = 4,5% годовых.
- Пайщик, получивший квартиру, ежемесячно платил за обслуживание дома по смете: (уплата долга с процентами, налоги, страховые премии и прочие платежи).
- Вложенные средства приносили пайщику 10% годового дохода.
Устав товарищества предусматривал строительство складов и магазинов на первых этажах и в подвалах для получения дополнительного дохода. Свои кооперативы строили учебные заведения, фабрики, заводы, частные заведения различного толка и конторы. Но все инициативы будут прерваны Первой мировой войной и последовавшей за ней революцией.
В Саратове на сегодня сохранилось около 10 доходных домов.
На сегодняшний день рынок аренды и найма жилья на 90% находится в «тени». Квартиры сдаются по устной договоренности между собственником и арендатором, без официального договора. В большинстве случаев нет гарантий, что человека внезапно не выселят из снимаемых метров квартиры, только потому, что так захотелось и неожиданно сменились планы у арендодателя и он решил продать квартиру. Хозяин сдаваемой квартиры постоянно волнуется, что в его квартире может что-то произойти, сломаться или того хуже пожар или потоп.
Наша компания Союз Застройщиков предлагает не снимать квартиру и платить арендодателю деньги не за Ваши метры,- а прийти к нам и мы поможем выбрать квартиру Вашей мечты.
Николай Панфилкин
