Риски завышения стоимости квартиры в договоре купли-продажи

Калинин Евгений Александрович

20 Авг 2026

Завышение цены квартиры в договоре иногда предлагают как способ провести ипотечную сделку, когда покупателю не хватает собственных средств на первоначальный взнос.

Риски завышения стоимости квартиры в договоре купли-продажи

Приведем пример: квартира фактически продаётся за 5 млн рублей, а в договоре указывают 6 млн. Разницу пытаются оформить как внесённый покупателем аванс или вернуть после расчётов. Такая схема создаёт риски и для покупателя, и для продавца.

Как работает схема

Мотив покупателя — уменьшить объём собственных денег, необходимых для сделки. Продавец может согласиться, чтобы не потерять покупателя. Но цена в договоре становится юридически значимым условием сделки, поэтому фиктивное увеличение суммы способно привести к финансовым, налоговым и судебным последствиям.

Риски для продавца и покупателя

Для продавца	Для покупателя
Налоговые последствия могут рассчитываться с учётом цены, указанной в договоре.	Банк может проверить соответствие договорной цены рыночной стоимости и не принять условия сделки.
При споре или оспаривании сделки указанная в документах сумма может иметь существенное значение.	Недостоверные сведения о цене и первоначальном взносе могут вызвать дополнительные проверки банка.
Участие в фиктивной схеме может повлечь правовые последствия в зависимости от обстоятельств.	Покупатель принимает риск судебного спора и финансовых потерь.

Что важно проверить перед сделкой

реальную рыночную стоимость квартиры и отчёт об оценке;
требования банка к первоначальному взносу;
фактическую сумму и порядок расчётов в договоре;
налоговые последствия для продавца;
соответствие расписок, авансов и других документов реальным платежам.

Вопрос — ответ

Можно ли просто указать в договоре цену выше реальной?
Если указанная сумма не соответствует фактическим расчётам, сделка создаёт дополнительные риски. Условия договора и документы об оплате должны отражать реальные обстоятельства.

Что делать, если не хватает первоначального взноса?
Сначала стоит проверить доступные ипотечные программы, условия конкретного банка и другие законные способы финансирования. Условия зависят от банка и ситуации покупателя.

Экспертный вывод

Завышение стоимости квартиры — не безобидная формальность в договоре. Перед покупкой вторичного жилья важно проверить цену, документы, расчёты и требования банка. «Союз Застройщиков» может помочь покупателю сравнить варианты вторичного жилья и проверить условия сделки до подписания документов.

Получить подробную информацию о вариантах, а также выбрать подходящего застройщика вы можете в наших офисах продаж или по номеру телефона 89372523600 Евгений!

Подписывайтесь на наши каналы и вы сможете получать всегда свежую и актуальную информацию из мира недвижимости!

Наш канал в Телеграмме: https: //t.me/sznedvijka
Наш канал в Максе: https://web.max.ru/-70523346580850