Риски работы по 215-ФЗ

Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» сыграл ключевую роль в повышении дисциплины застройщиков и снижении рисков для покупателей жилья. Его внедрение изменило механизмы финансирования и контроля в строительной отрасли, что способствовало более строгому соблюдению сроков сдачи объектов. В то же время закон №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» сохраняет ряд рисков, из-за чего участники таких кооперативов могут остаться без денег и жилья.

Почему с появлением 214-ФЗ застройщики стали сдавать объекты вовремя

Основные изменения, внесённые 214-ФЗ, создали экономические и правовые стимулы для соблюдения сроков:

1. Система эскроу-счетов. С 2019 года средства дольщиков размещаются на специальных счетах в банках. Застройщик получает доступ к этим деньгам только после сдачи объекта в эксплуатацию. Это лишило девелоперов возможности использовать средства покупателей до завершения строительства, что ранее часто приводило к задержкам и «обману дольщиков». Теперь у застройщиков появился прямой интерес сдавать объекты вовремя или досрочно, чтобы получить доступ к финансам.

2. Банковское сопровождение и проектное финансирование. Банки контролируют расходование средств и могут отказать в кредите при нарушении условий. Это повысило прозрачность отрасли и исключило нецелевое использование финансов. Застройщики стали более ответственно подходить к планированию сроков и ресурсов, так как зависимость от банковских кредитов усилила финансовую дисциплину.

3. Требования к собственному капиталу. Закон обязал застройщиков иметь собственный капитал не менее 10% от проектной стоимости объекта. Это снизило риск банкротства на стадии строительства и повысило финансовую устойчивость компаний.

4. Ответственность за нарушения. 214-ФЗ чётко регламентирует сроки сдачи дома, оплаты, гарантийные обязательства и другие условия. При нарушении сроков застройщик обязан выплатить дольщику неустойку (1/300 ставки ЦБ от цены договора за каждый день просрочки). Дольщик также вправе расторгнуть договор и потребовать возврата средств. Эти меры создали правовые механизмы давления на застройщиков, что стимулировало их соблюдать сроки.

5. Государственный контроль. Органы строительного надзора не выдают заключение о соответствии (ЗОС), если у застройщика есть объекты с нарушенными сроками ввода в эксплуатацию на три месяца и более. В таком случае компания не может начать новый проект.

Риски работы по 215-ФЗ

Федеральный закон №215-ФЗ регулирует деятельность жилищных накопительных кооперативов (ЖНК). В отличие от 214-ФЗ, здесь сохраняются значительные риски для участников:

1. Отсутствие прямой защиты по закону «О защите прав потребителей». Отношения в ЖНК регулируются уставом кооператива и Жилищным кодексом, а не 215-ФЗ. Это означает, что при спорах дольщики ограничены условиями устава, который может быть составлен в пользу кооператива.

2. Неопределённость прав пайщиков. Деньги, внесённые в кооператив, считаются паем, а не оплатой конкретного объекта недвижимости. Право на возврат средств возникает только при выходе из кооператива, и то при наличии средств на счету ЖНК. Если денег нет, вернуть вложения невозможно.

3. Отсутствие страхования и гарантий. В ЖНК не предусмотрено обязательное страхование ответственности, как в случае с долевым строительством. Если кооператив обанкротится или прекратит деятельность, участники рискуют потерять деньги.

4. Слабый контроль за расходованием средств. Хотя Центробанк и прокуратура могут проверять деятельность кооператива, на практике контроль часто оказывается менее строгим, чем в случае с эскроу-счетами. Это повышает риск нецелевого использования средств пайщиков.

5. Юридические сложности. При спорах с ЖНК дольщикам сложнее доказать свои права, так как многое зависит от внутренних документов кооператива. Например, в уставе могут быть прописаны условия, ограничивающие права пайщиков.

Как не попасть в ловушку

Чтобы избежать рисков при покупке жилья, важно:

• Выбирать объекты, строящиеся по 214-ФЗ, а не по 215-ФЗ. Это обеспечит большую правовую защищённость.

• Проверять застройщика: изучать его репутацию, финансовую устойчивость, историю завершённых проектов, наличие разрешений на строительство и проектной документации.

• Внимательно изучать договор. В нём должны быть чётко прописаны сроки сдачи объекта, стоимость, гарантийные обязательства и условия расторжения.

• Использовать эскроу-счета. Это гарантирует, что деньги не попадут к застройщику до сдачи дома.

• Проверять документы. Сканы основных документов компании (устав, выписка из ЕГРЮЛ и др.) должны быть доступны на сайте. По каждому объекту застройщик обязан предоставить проектную декларацию.

Таким образом, 214-ФЗ значительно повысил дисциплину застройщиков и защитил права дольщиков, тогда как работа по 215-ФЗ сохраняет высокие риски потери средств и жилья. При выборе способа приобретения недвижимости критически важно учитывать эти различия.

По вопросам приобретения недвижимости, а так же узнать актуальные предложения

и задать все интересующие вас вопросы можно написав или позвонив по телефону 89271686433, Татьянина Анастасия.

Все услуги, нашей компании, для Вас абсолютно БЕСПЛАТНЫ, так как мы работаем как единый отдел продаж напрямую от застройщика.

Присоединяйтесь к нашей группе в Телеграмм!

Только для наших клиентов мы публикуем информацию о недвижимости и законах, необходимую как до покупки квартиры, так и после.

Ссылка на наш телеграмм канал:https: //t.me/sznedvijka