Продажа и покупка жилья по доверенности

Продажа и покупка жилья по доверенности — это распространенная практика, которая позволяет совершать сделки, когда одна из сторон физически не может присутствовать, переехала в другой регион или даже страну, по болезни и т.д. Давайте разберем, как это происходит, какие есть нюансы и когда это может быть удобно.

Продажа жилья по доверенности

Кто может продавать по доверенности? Собственник жилья (продавец) может уполномочить другое лицо (доверенное лицо) совершать действия от его имени, включая продажу недвижимости.

Что должна содержать доверенность?

• Четкие полномочия: Доверенность должна быть максимально конкретной. В ней должны быть указаны:

  • Имя и паспортные данные доверителя (собственника) и доверенного лица.

  • Точное описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь).

  • Перечень действий, которые доверенное лицо имеет право совершать:

    • Заключать договор купли-продажи.

    • Получать аванс/задаток.

    • Подписывать договор и акт приема-передачи.

    • Получать полную стоимость недвижимости.

    • Подавать документы на государственную регистрацию в Росреестр.

    • Получать свидетельство о праве собственности (если применимо).

    • Сниматься с регистрационного учета (выписываться).

  • Срок действия доверенности.

• Нотариальное заверение: Обязательно! Доверенность на отчуждение (продажу) недвижимости должна быть нотариально удостоверена. Нотариус проверит личность доверителя, его дееспособность и понимание сути своих действий.

• Важно! Сделка, совершенная по недействительной доверенности, считается ничтожной (поэтому необходимо проверять её подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты, для этого достаточно знать реквизиты доверенности, кроме того, нужно запросить оригинал документа непосредственно у доверенного лица, проверить подписи и печати, убедится, что указанные данные совпадают с информацией в реестре).

• Также немаловажным моментом является то, что доверенное лицо не имеет права продать квартиру самому себе (п. 3 ст. 182 ГК РФ), кроме того одновременно представлять интересы обеих сторон - продавца и покупателя, подписывать документы от обоих сторон. Такие сделки в любом случае будут признаны недействительными.

Процесс продажи:

1. Оформление доверенности: Собственник обращается к нотариусу для оформления доверенности.

2. Поиск покупателя: Доверенное лицо занимается поиском покупателя, показом квартиры, согласованием цены.

3. Заключение договора: Доверенное лицо от имени собственника заключает предварительный договор (при необходимости) и основной договор купли-продажи.

4. Расчеты: Покупатель передает деньги доверенному лицу, которое действует в рамках полномочий, указанных в доверенности. Здесь конечно же предпочтительнее использовать СБР — сервис безопасных расчётов. В этом случае перевод денег произойдёт только после исполнения сторонами всех обязательств.

5. Регистрация сделки: Доверенное лицо подает документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр.

6. Получение денег: Доверенное лицо получает деньги от покупателя и передает их собственнику.

Важные моменты при продаже:

• Доверие: Выбирайте максимально надежного человека в качестве доверенного лица.

• Налоги: Собственник (продавец) несет ответственность за уплату налогов с продажи (если применимо).

• Риск: Если доверенное лицо превысит полномочия или совершит мошеннические действия, собственнику придется доказывать свою невиновность в суде.

Покупка жилья по доверенности

Кто может покупать по доверенности? Покупатель (или его представитель) может действовать по доверенности, если сам он не может лично участвовать в сделке.

Что должна содержать доверенность?

• Точное описание полномочий: Как и в случае продажи, доверенность должна быть максимально подробной. Она может включать:

  • Право выбирать и осматривать жилье.

  • Право заключать предварительный договор.

  • Право заключать основной договор купли-продажи.

  • Право определять цену сделки (или указывать конкретную сумму).

  • Право получать документы из Росреестра.

  • Право принимать квартиру по акту.

  • Право распоряжаться денежными средствами (например, открывать счета, совершать платежи).

• Нотариальное заверение: Для покупки недвижимости доверенность также должна быть нотариально удостоверена.

Примерный процесс покупки:

1. Оформление доверенности: Покупатель оформляет доверенность на своего представителя.

2. Поиск объекта: Представитель покупателя находит подходящее жилье.

3. Переговоры: Представитель ведет переговоры о цене и условиях с продавцом (или его представителем).

4. Заключение договора: Представитель заключает договор купли-продажи от имени покупателя.

5. Расчеты: Покупатель передает необходимую сумму своему представителю, который осуществляет платеж продавцу.

6. Регистрация: Представитель покупателя подает документы на государственную регистрацию права собственности.

7. Приемка квартиры: Представитель принимает квартиру, получает ключи по акту приема-передачи (подписанный акт подтверждает факт передачи недвижимости покупателю и снижает риск двойных продаж).

Важные моменты при покупке:

• Надежность представителя: Выбирайте доверенного лица, которому вы полностью доверяете.

• Контроль: Желательно иметь возможность контролировать действия представителя (например, путем получения регулярных отчетов).

• Скрытые недостатки: Убедитесь, что представитель понимает, что ищет, и сможет оценить состояние квартиры.

• Риски: Если представитель превысит полномочия или совершит невыгодную для Вас сделку, Вам придется оспаривать её.

Когда это удобно?

• Длительное отсутствие: Собственник или покупатель находится в другом городе, за границей, в командировке, на длительном лечении.

• Загруженность: Человек слишком занят, чтобы заниматься сделкой лично.

• Ограниченные возможности: Пожилой человек, человек с ограниченными возможностями, которому сложно заниматься бумажной волокитой.

• Срочность: Необходимо провести сделку быстро, а сам участник не может присутствовать.

Преимущества и недостатки

Преимущества:

• Экономия времени и сил.

• Возможность провести сделку дистанционно.

• Удобство для людей с физическими или временными ограничениями.

Недостатки (риски):

• Высокая степень доверия к представителю.

• Риск превышения полномочий или мошенничества.

• Возможные ошибки в оформлении доверенности, ведущие к признанию сделки недействительной.

• Дополнительные расходы на нотариуса.

Советы для минимизации рисков

1. Максимально конкретная доверенность: Прописывайте все возможные действия и ограничения.

2. Надежное доверенное лицо: Выбирайте проверенного человека (родственник, близкий друг).

3. Консультация со специалистом, а лучше с юристом: Перед оформлением доверенности проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, чтобы он помог составить правильный текст.

4. Разделение полномочий: В сложных или очень дорогих сделках можно передать полномочия по подписанию договора одному лицу, а по получению денег — другому (управляющему, юристу).

5. Дополнительные гарантии: Можно предусмотреть оформление согласия супруга (если недвижимость была приобретена в браке) для большей надежности.

6. Фиксация договоренностей: Составьте отдельное письменное соглашение с доверенным лицом, где будут прописаны все ваши договоренности и условия.

Продажа и покупка жилья по доверенности — это юридически корректный, но требующий повышенной осторожности процесс. Тщательно выбирайте доверенное лицо и убедитесь, что все документы оформлены правильно.

За юридическим сопровождение Вы всегда можете обратиться в нашу компанию по номеру телефона +79271482536 Ирина.

Ссылка на ТК компании:

https://t.me/sznedvijka