Почему важно указывать полную стоимость в договоре

Указание полной стоимости в договоре купли-продажи — ключевой аспект безопасной сделки. Занижение цены создаёт риски для обеих сторон, нарушает законодательство и может привести к серьёзным последствиям. Дополнительное соглашение (допсоглашение) не устраняет эти риски и не легализует нарушение.

Почему важна полная стоимость в договоре

Полная стоимость в договоре — это сумма, за которую покупатель фактически приобретает объект. Она включает все платежи: первоначальный взнос, аванс, доплаты за мебель, ремонт и т. д.. Указание реальной цены важно по нескольким причинам:

Расчёт налога. Продавец платит НДФЛ с суммы, прописанной в договоре. Если она занижена, это может привести к доначислению налога и штрафам.
Защита в суде. При спорах суд ориентируется на сумму, указанную в договоре. Если сделка будет оспорена, покупатель сможет вернуть только эту сумму.
Имущественный вычет. Размер вычета рассчитывается от стоимости, зафиксированной в договоре. Занижение лишает покупателя права на полный вычет.
Ипотека и госрегистрация. Банки и Росреестр могут отказать в оформлении, если заподозрят несоответствие цены рыночной стоимости.
Риски и последствия занижения стоимости

Для покупателя:

Потеря денег при расторжении сделки. Если суд признает сделку недействительной, покупатель получит только сумму, указанную в договоре. Доказать выплату большей суммы практически невозможно, даже при наличии расписки.
Утрата статуса добросовестного приобретателя. Если продавец обанкротится или нарушит права третьих лиц (например, детей или супруга), арбитражный управляющий может оспорить сделку. В этом случае квартиру изымут в пользу кредиторов.
Повышенный налог при перепродаже. Если покупатель решит продать недвижимость до истечения минимального срока владения (3 или 5 лет), налог будет рассчитан с разницы между ценой продажи и суммой, указанной в первоначальном договоре. Это увеличит налоговую нагрузку.
Отказ в государственных субсидиях. Занижение стоимости может стать причиной отказа в получении материнского капитала, военной ипотеки и других выплат.
Проблемы с титульным страхованием. Страховые компании часто отказываются страховать риски утраты права собственности при наличии признаков «серой» схемы.
Для продавца:

Налоговые санкции. ФНС может доначислить НДФЛ, исходя из 70% кадастровой стоимости (если цена в договоре ниже этого порога). Дополнительно начисляются штрафы: 20% от неуплаченного налога при выявлении правонарушения, 40% — при умысле.
Уголовная ответственность. Если сумма неуплаченного налога превышает 2,7 млн рублей за три календарных года, это квалифицируется как уголовное преступление по ч. 1 ст. 198 УК РФ. Наказание — штраф до 300 000 рублей или лишение свободы до 1 года.
Заморозка счетов. Росфинмониторинг вправе заблокировать счета продавца на время проверки, если заподозрит, что деньги получены преступным путём.
Риск возврата «серого» дохода. Если покупатель оспорит допсоглашение (например, на доплату за «неотделимые улучшения»), суд может обязать продавца вернуть эти средства.
Почему допсоглашение не помогает

Дополнительное соглашение, в котором прописывается доплата за «неотделимые улучшения» или другие условия, не легализует занижение стоимости в основном договоре. Вот почему:

Не имеет юридической силы в суде. Суд учитывает только условия основного договора, зарегистрированного в Росреестре. Допсоглашение не проходит госрегистрацию и не защищает покупателя при спорах.
Не устраняет налоговых рисков. ФНС всё равно может доначислить налог и штрафы, так как налоговая база определяется по основному договору.
Является нарушением закона. Занижение стоимости в договоре — это искажение сведений о сделке, что противоречит принципам добросовестности и достоверности информации.
Нарушение каких законов происходит при занижении стоимости

Гражданский кодекс РФ (ст. 421). Хотя свобода договора позволяет сторонам договариваться о цене, занижение с целью уклонения от налогов или других нарушений закона недопустимо.
Налоговый кодекс РФ (ст. 214.10). Устанавливает, что при цене ниже 70% кадастровой стоимости налог расчитывается от 70% кадастровой стоимости.
Статья 40 НК РФ. Даёт право ФНС проверять соответствие цены сделки рыночной стоимости.
Уголовный кодекс РФ (ст. 198). Предусматривает ответственность за уклонение от уплаты налогов в крупном размере.


Занижение стоимости в договоре купли-продажи — рискованная и незаконная практика, которая не только не экономит на налогах, но и влечёт финансовые, юридические и репутационные потери. Допсоглашение не устраняет эти риски, а лишь создаёт иллюзию безопасности. Легальные способы снижения налоговой нагрузки включают ожидание минимального срока владения или использование льгот.

Если у вас есть дополнительные вопросы по этой теме, уточните их — я постараюсь помочь!

По вопросам приобретения недвижимости, а так же узнать актуальные предложения

и задать все интересующие вас вопросы можно написав или позвонив по телефону 89271686433, Татьянина Анастасия.

Все услуги, нашей компании, для Вас абсолютно БЕСПЛАТНЫ, так как мы работаем как единый отдел продаж напрямую от застройщика.

Присоединяйтесь к нашей группе в Телеграмм!

Только для наших клиентов мы публикуем информацию о недвижимости и законах, необходимую как до покупки квартиры, так и после.

Ссылка на наш телеграмм канал:https: //t.me/sznedvijka