Реальный кейс: две одинаковые квартиры в ЖК «Новый город» в Энгельсе

В «Союз Застройщиков» обратился клиент, который хотел купить квартиру в строящемся доме на раннем этапе. Из опыта прошлых покупок он исходил из привычной логики: чем раньше входишь в проект, тем ниже цена. После сдачи квартиру планировалось сдавать в аренду.

Мы сравнили два предложения в ЖК «Новый город» с максимально близкими параметрами: евро-двухкомнатные квартиры площадью 49,7 м², обе на 10-м этаже и без отделки.

В этом конкретном сравнении строящаяся квартира дешевле всего на 80 000 ₽ — примерно на 1,5% от стоимости готового варианта. Для клиента, который планирует сдавать жильё, эту разницу нужно сопоставлять с ожиданием до IV квартала 2027 года и периодом, когда объект ещё не приносит арендный доход.

Почему правило «на котловане всегда дешевле» больше не работает автоматически

Раньше на ранней стадии проекта действительно можно было встретить заметный дисконт. Сегодня большинство новостроек, где привлекаются деньги дольщиков, реализуются по 214-ФЗ с использованием счетов эскроу и проектного финансирования.

Деньги покупателя по ДДУ размещаются на счёте эскроу. Застройщик получает их после выполнения предусмотренных законом условий, связанных с вводом объекта в эксплуатацию; строительство при этом обычно финансирует банк. Но эскроу сам по себе не устанавливает цену квадратного метра и не делает цены строящегося и готового жилья одинаковыми.

Стоимость зависит от спроса, стадии проекта, себестоимости, объёма предложения, акций, корпуса, этажа, вида из окон и других характеристик. Поэтому корректный вывод можно сделать только после сравнения конкретных лотов.

Что даёт покупка в сданном доме

• не нужно ждать завершения строительства;

• можно увидеть реальный дом, двор, подъезд и вид из окон;

• можно раньше начать ремонт и заселение;

• инвестиционную квартиру можно быстрее вывести на рынок аренды;

• меньше неопределённости по фактическому окружению дома.

При этом готовый дом не всегда выгоднее: в нём может остаться меньше планировок и этажей, а конкретный лот может стоить дороже.

Когда строящийся дом может быть интереснее

• если скидка относительно сопоставимого готового варианта действительно существенна;

• если в готовых корпусах нет нужной планировки, этажа или вида;

• если срочное заселение не требуется;

• если условия оплаты дают понятное экономическое преимущество;

• если покупатель готов принять риск изменения сроков и ждать передачи квартиры.

Если квартиру покупают для аренды

Для арендной стратегии важна дата первого возможного дохода. В нашем кейсе готовая квартира стоит на 80 000 ₽ дороже, зато ремонт можно начинать раньше и после его завершения выводить объект на рынок аренды.

Нельзя заранее утверждать, что стройматериалы в 2027 году обязательно будут дороже: будущие цены неизвестны. Правильнее зафиксировать смету ремонта сегодня и сравнить её с экономикой ожидания. Также учитываются срок ремонта, меблировка, налоги, простой и эксплуатационные расходы.

Как сравнить два варианта

Что важно понимать про эскроу

По 214-ФЗ средства по ДДУ в предусмотренных законом случаях вносятся на специальный счёт в уполномоченном банке. После ввода объекта и предоставления необходимых сведений банк перечисляет средства застройщику либо направляет их на погашение проектного кредита.

Эскроу защищает механизм расчётов, но не гарантирует сдачу дома точно в первоначальный срок, качество квартиры, рост её стоимости или доходность инвестиции. Проектную декларацию, ДДУ, сроки и ход строительства всё равно нужно проверять.

Кому подходит покупка на ранней стадии

• тем, кто не спешит с переездом;

• тем, кто нашёл ощутимую ценовую разницу относительно готового аналога;

• покупателям, которым важен выбор планировок и этажей;

• тем, кто понимает сроки проекта и готов ждать.

Кому чаще подходит сданный дом

• тем, кому квартира нужна для аренды в ближайшее время;

• тем, кто хочет увидеть фактическое качество дома и двора;

• тем, кто хочет начать ремонт без ожидания;

• покупателям, для которых разница со строящимся аналогом невелика.

Что проверить перед покупкой

• сравнить одинаковые по площади, этажу, виду и отделке квартиры;

• проверить цены и акции в один день;

• для стройки изучить проектную декларацию и ДДУ на наш.дом.рф;

• сравнить срок ввода со сроком передачи квартиры;

• посчитать ремонт и меблировку;

• для аренды рассчитать период без дохода и реалистичную ставку;

• не считать будущий рост цены квартиры или материалов гарантированным.

Частые вопросы:

Правда ли, что квартира на котловане всегда дешевле? Нет. Разница зависит от проекта и конкретных лотов.

Почему цены на старте строительства изменились? На них влияют проектное финансирование, стоимость денег для девелопера, спрос, себестоимость и стратегия продаж. Эскроу — только один из факторов.

Что безопаснее: готовый дом или стройка? У готового дома меньше строительной неопределённости, но проверки нужны в обоих случаях. Эскроу защищает расчёты, а не от всех рисков.

Что выгоднее для аренды? При небольшой разнице в цене готовая квартира может быть практичнее, потому что её можно раньше ремонтировать и сдавать. Нужен расчёт.

Можно ли заработать на росте цены к сдаче? Рост возможен, но гарантировать его нельзя.

Что смотреть кроме цены? Срок передачи, отделку, планировку, этаж, вид, инфраструктуру, ремонт и условия оплаты.

Нужно ли проверять застройщика при эскроу? Да. Проверяются проектная декларация, сроки, изменения документов и ход строительства.

Экспертный вывод

Кейс ЖК «Новый город» показывает, почему сегодня нельзя автоматически считать раннюю стадию строительства самым выгодным вариантом. При одинаковой площади, этаже и отсутствии отделки разница составляет только 80 000 ₽, тогда как готовая квартира позволяет раньше начать ремонт и использовать объект.

«Союз Застройщиков» сравнивает готовые и строящиеся лоты по одинаковым параметрам, считает сценарий покупки и показывает ограничения каждого варианта. Для покупателя новостройки услуги агентства бесплатны — работу оплачивает застройщик. Звоните по номеру +79376383235 Вера и я подберу вариант именно для Вас.

Присоединяйтесь к нашей закрытой группе! Только для наших клиентов мы публикуем Информацию о недвижимости и законах, необходимую как до покупки квартиры, так и после)

https://t.me/+R-S39q05aRiwu-eb